Alquiler de vivienda, la demagogia eterna

Estas últimas semanas hemos asistido a varias noticias y hechos que me gustaría utilizar para reflexionar sobre algunos aspectos sobre la vivienda de alquiler y las decisiones y constantes declaraciones que nos llegan de políticos y gobernantes.

Originalmente me tocaba escribir sobre alquiler turístico, pero de pequeño me enseñaron que el tema propuesto es una excusa perfecta para hablar de lo que a uno le dé la gana, así que aplico lo aprendido, aunque no dejaré de tocar el tema del turístico como parte de un conjunto más grande en el que se engloba. 

Tres son las noticias sobre las que establezco una relación para mi reflexión, las tres en la misma región, las tres con viviendas como parte de la historia y una de ellas con un desenlace muy triste que sirve como acelerante del combustible que me mueve a compartir esto, a continuación los titulares: 

• Collboni (Alcalde de Barcelona) prohibirá los pisos turísticos en Barcelona.
• El alquiler de la vivienda en Barcelona se dispara a pesar de la ley de precios
• Dos hermanas se suicidan en Barcelona horas antes de ser desahuciadas

Los dos primeros titulares son preocupantes, el tercero es terrible. Empezaré por este último, y es que me parece terrible que unas personas lleguen a una situación tan extrema de desamparo que la única solución que encuentren sea quitarse la vida. No me imagino el miedo e incertidumbre que se tiene que sentir para adoptar una decisión tan extrema. Lo que tengo muy claro es que, como sociedad, nos lo tenemos que hacer mirar.

Se dice habitualmente que la vivienda es un derecho, y sin duda en una sociedad evolucionada deben existir mecanismos para que las personas cuenten con soluciones para ver atendida esta necesidad básica si sus recursos no le permiten acceder por los canales de mercado normales. Lo que no debemos olvidar es que, de una forma u otra, las cosas deben ser sostenibles y para ello se necesitan mecanismos que protejan a todos los intervinientes en la relación existente en torno a una vivienda en alquiler.

Que las personas que no pueden pagar una vivienda no sean desahuciadas no es una solución, es agravar el problema de falta de oferta al generar un riesgo para los propietarios, que buscarán la fórmula que más seguridad jurídica les aporte, o simplemente dejarán sus viviendas cerradas y no estarán disponibles para nadie 

Que las personas que no pueden pagar una vivienda y la tienen que desalojar no reciban una solución por parte de la administración, ya sea en forma de ayuda o un lugar en el que alojarse, es terrible y no deja de generarme una gran impotencia cuando, en el ejercicio perfecto de expulsión de balones, los políticos se atreven a responsabilizar al mercado, al sector, a los demoníacos fondos de inversión o a cualquier agente económico vinculado a esta actividad.

Y esto me lleva a los dos primeros titulares, la subida de los precios del alquiler y el final de las licencias de pisos turísticos.

En este punto ya cuento con cuatro ingredientes y una lechuga para esta ensalada. La lechuga o elemento principal del asunto es la postura política ante la cuestión, un intervencionismo que en el caso de Cataluña nos ofrece ejemplos de libro de como empeorar un asunto a base de intervenir y prohibir, limitando precios, generando indefensión y penalizando a la oferta creyendo que así se favorece a la demanda, un clásico de demagogia aplicada.

Los ingredientes que acompañan a estas lechugas tan pasadas son: la falta de oferta, la inseguridad jurídica, los cambios de hábitos en la sociedad y el bajo poder adquisitivo de nuestra sociedad.

Para la falta de oferta podríamos pensar que la solución es sencilla: hacer más viviendas y poner las que no lo estén en el mercado. Pero esto no es tan fácil, lo que nuestros gobernantes obvian muy a menudo, y así lo transmiten, es que el alquiler de viviendas es un negocio con una rentabilidad baja que incluso se puede convertir en negativa (pérdidas) si hablamos de comprar un solar, construir un edificio y ponerlo en alquiler. Incluso una rentabilidad muy negativa si, al hecho de construir, le añadimos los dilatados plazos de aprobación de licencias, etc. Lo que nos lleva directamente al segundo ingrediente, la inseguridad jurídica. En este sentido, estamos viendo buenas iniciativas en Madrid, que se sacuden los complejos y acuden a la colaboración público-privada.

Sobre la inseguridad jurídica hay poco que añadir, 17 comunidades autónomas con sus correspondientes leyes del suelo, la mayoría de ayuntamientos con planes generales obsoletos, o anulados o que vienen casi de la época del baby boom, políticos que legislan a golpe de inspiración sin encomendarse a los profesionales o expertos del sector… en fin, ingrediente clave para una indigestión asegurada.

Es indudable que la sociedad cambia, hay una mayor movilidad, hábitos distintos, hogares más pequeños (menos miembros por hogar/familia)... por tanto los modelos habitacionales se adaptan a estas fórmulas y surgen nuevos conceptos como el alquiler de media estancia o el turístico. Esto se ve reforzado porque estas soluciones representan menos riesgo de impagos u ocupación para los propietarios, que saben lo difícil que es un desahucio. No considero que estos nuevos modelos sean malos, pero creo que sí que se deben ordenar correctamente para que existan en un número razonable y cumpliendo las normas correspondientes a su función.

Ni dejar que proliferen las licencias de apartamentos turísticos sin control, ni prohibirlas o eliminarlas por completo. Estamos en un país en el que el turismo tiene un peso muy importante en el PIB, y las nuevas formas y hábitos han impulsado el deseo del turista por poder ocupar un apartamento en sus viajes, sin verse obligado a acudir necesariamente a un hotel. No me parece sensato dejar sin respuesta a este turista, igual que no me lo parece fomentar el turismo de borrachera, que en muchos casos se llega a producir en hoteles en temporada baja, por lo que no es el apartamento el causante de tal situación.

Por rebatir algunas de las demonizaciones me gustaría exponer algún dato que creo que resulta interesante para entender el grado de demagogia que se llega a manejar. Solo el 5% del mercado del alquiler está en manos de lo que se define como grandes tenedores (se considera gran tenedor a quien tenga más de 5 viviendas dedicadas al alquiler). Por lo tanto, los fondos de inversión, aseguradoras y otro tipo de gestoras cuentan con menos del 5% del mercado de alquiler de viviendas, por lo que no parece sensato acusarles de nada. Este porcentaje es muy inferior a otros países de la Unión Europea, como Alemania, donde es el 34%, o Francia, donde es el 23%.