Enrique Martínez (Reserva Federal Dallas): "Nos preocupa España porque hay zonas que vuelven a la burbuja"

En 2023 Martínez García logró un premio internacional con su equipo por el trabajo dedicado al análisis de precios en el sector inmobiliario. "Se puede hacer más en la detección y monitoreo en tiempo real de la burbujas financieras, y en particular del sistema inmobiliario", asegura.

Por eso, ahora que inicia una nueva etapa en la Reserva Federal en Dallas espera contribuir en la introducción y generalización de esas técnicas. Una capacidad que es muy necesaria en estos momentos para el mercado estadounidense que está registrando una situación "muy especial".

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¿Qué es lo que hace que lo califique así? "La economía está funcionando muy fuerte, al contrario que otras economías y especialmente Europa", apunta. "El mercado laboral está al rojo vivo, con tasas de empleo que están por debajo del 4 % e históricamente muy bajas e, incluso descontando el apoyo fiscal del 2020 y 2021, la tasa de crecimiento de la renta disponible en términos reales está creciendo a un ritmo muy robusto consistente con la tendencia prepandemia".

Martínez García subraya ese factor porque "el hecho de que la economía con el mercado de trabajo y los ingresos están funcionando muy bien y creciendo fuerte significa que la demanda está fuerte y eso contribuye que se haya producido una situación única de que los precios crecen en términos reales, pero al mismo tiempo la ratio entre el precio y la renta disponible per cápita está cayendo".

La consecuencia de ello es que, aunque los precios de la vivienda están creciendo, en realidad se está abaratando por el incremento de la renta disponible "porque Estados Unidos está creando a un ritmo más fuerte que los precios". Una situación que se acompaña de que "más del 90 % de las hipotecas son a treinta años y a precio fijo, con lo que el interés que obtuviste del 3 % hace tres años te va a durar" y "los tipos de interés altos afectan solo al comprador de vivienda nueva".

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Desde ese contexto, Martínez García reconoce que "nos preocupa la situación en España más que en Estados Unidos porque en Estados Unidos los precios crecen por la fortaleza de la demanda, pero está mejorando la asequibilidad, pero en España no".

En su análisis, señala el "déficit de oferta muy notable" en el mercado inmobiliario y la situación financiera "complicada". A eso suma que "el impacto de la hipotecas afecta también a muchas hipotecas ya existentes".

E insiste en que "la oferta es tan limitada" que ve "los precios, especialmente en áreas de costa, están disparados". De hecho, reitera la palabra preocupación para referirse a que "hay zonas que el precio de la vivienda está volviendo a comportarse como en una burbuja. Y eso tiene consecuencias muy negativas tanto para la economía real como para las familias".

Más caro con menos renta

La diferencia respecto al mercado en Estados Unidos está en que el aumento del precio de la vivienda no se acompaña del incremento de la renta de una manera fuerte. Y ahí recalca que la clave está en esa falta de oferta. Como puntualiza, en este caso "lo que nos preocupa no son las burbujas, sino la contracción del mercado inmobiliario porque esto tiene efectos sobre la economía real, no solo sobre este".

España no es el único Estado al que están siguiendo particularmente. En países como Canadá y Alemania están viendo que "el abaratamiento de la vivienda sí que está ocurriendo a través de caídas de precios muy notables" pese a que en ellos sí hay "limitaciones de oferta, que no son bastante para contener los precios" lo que está causando "una corrección notable". De ahí que los señale como "uno de los factores que pesa sobre debilidad de la economía europea".