El previsible ajuste de tipos augura un repunte en la compraventa de vivienda

El precio de la vivienda de segunda mano en España ha crecido un 4,7% en lo que va de año con respecto al mismo período del ejercicio anterior, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Sin embargo, en Castilla y León este incremento ha sido 1,2 puntos porcentuales más bajo que la media nacional, lo que permite a los inversores y compradores de este mercado en la Comunidad mayores facilidades de acceso al crédito y más oportunidades de encontrar un inmueble 'a precio de mercado'. Un término éste que suele generar diferencias entre quien compra y quien adquiere la vivienda, con precios de salida superiores en un 10% a los precios de cierre de la operación.

Muy por encima de estas cifras se encuentra el incremento en los precios de la vivienda nueva que se disparó un 11% en el tercer trimestre en España, su mayor crecimiento desde 2007; y lo hizo también en Castilla y León un 8,7% con respecto al mismo período del año pasado, según el INE.

El presente ejercicio que termina ha estado marcado por la subida del Euríbor (índice al que están referenciadas la mayor parte de las hipotecas en España) y de los tipos de interés medio actual de las hipotecas, que se sitúan en algo más de un 3,7% y en casi un 3,9% respectivamente.

[La subida de tipos arrastra los precios de la vivienda en Valladolid, con una caída del 3,7% en 2023]

No obstante, todo apunta a que el Banco Central Europeo (BCE) comience a suavizar los tipos de interés a partir del próximo verano, lo cual "comienza a notarse en el mercado inmobiliario, también en Castilla y León, con un mayor interés por la compra de viviendas de segunda mano ya sea como inversión o para vivir en ella", indica Claudia Grávalos, analista de datos de Grupo Tecnocasa, si bien "no prevemos un repunte de los precios".

No hay crisis para los inmuebles a precio de mercado

Los informes de Grupo Tecnocasa en Castilla y León indican que "la mayoría de los inmuebles de segunda mano que salen a precio de mercado y en los que no hay mucho que negociar, suelen venderse en menos de dos meses", añade. Por el contrario, las operaciones de compraventa de aquellas viviendas de segunda mano con precios aún "por encima de lo que el mercado está dispuesto a pagar, experimentan un fuerte retraso, perjudicando las opciones reales de salida para el cliente", añade.

"Se juntan dos factores: el propietario ha visto que el encarecimiento de las hipotecas y del acceso a la financiación retrasan y dificultan la venta de su inmueble, lo cual le ha obligado a ajustar el precio para poder cerrar la operación, y esto supone una oportunidad también para el comprador, que a pesar de la subida de tipos, encuentra inmuebles a precios muy competitivos en zonas que hace unos años no podía ni plantearse", explica Grávalos.

De hecho, y según los análisis que maneja Tecnocasa, en Castilla y León este Grupo vende un 34% de los pisos de segunda mano en un período comprendido entre una semana y 30 días. Un dato significativo que da cuenta de cómo el propio mercado se ajusta en relación a la oferta y la demanda. La media de venta de un inmueble de ocasión "está en los 81 días en la Comunidad", añade. 

Además, mientras el peso de la cuota hipotecaria sobre los salarios de los compradores se situó en Castilla y León es menor que el reflejado en la media española, donde subió un 9,4% interanual mientras que en la Comunidad lo hacía un 8,8%, según datos del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. De hecho, y según este mismo informe, la cuota media hipotecaria en Castilla y León (513,5 euros al mes) es la quinta más baja de toda España.

Pero acceder a un préstamo hipotecario "no siempre es fácil", señala Grávalos. Muchos compradores se encuentran "con dificultades para comprarse una vivienda a pesar de disponer de un contrato indefinido o de no tener otras deudas".  

En este sentido, entidades como Kiron se encargan de negociar este acceso a los préstamos hipotecarios "para ayudar precisamente a quienes necesitan incluso financiaciones del 100% sobre el valor de tasación de la vivienda", añade.

El último informe de mercado elaborado por Grupo Tecnocasa indica, además, que el porcentaje de viviendas que se adquiere con préstamos bancarios y el de operaciones al contado, se mantiene en los mismos niveles que en 2022, con un 60% que pasan por las entidades financieras y un 40% que se firman al contado.

Las previsiones del Colegio de Registradores apuntan a que se mantendrán los niveles de actividad en el número de compraventas de inmuebles en los próximos meses, pero con importes que se irán "reduciendo progresivamente" con respecto a los máximos alcanzados en 2022.