La Ley de Vivienda dispone el "derecho social" a que el precio no supere el 30% de los ingresos familiares

El Consejo de Ministros aprobará este martes, por fin, el Anteproyecto de la Ley estatal por el Derecho a la Vivienda. La norma, a la que ha tenido acceso EL ESPAÑOL, fue pactada el pasado 5 de octubre y terminada de redactar el pasado viernes. En ella se establece el "derecho social" a un hogar digno. Y éste se define, entre otras características, como aquél que "no supere con carácter general el 30% de los ingresos de la unidad de convivencia".

Así, se marca por ley una de las reivindicaciones principales de Unidas Podemos a la hora de llegar al acuerdo para el Gobierno de coalición.

En el artículo7) de la norma se dispone que "la vivienda cumple una función social" puesto que es un bien "destinado a satisfacer las necesidades básicas" de las personas. Y por ello, "los poderes públicos deben velar por promover las condiciones necesarias para garantizar el efectivo el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, a través del estatuto de derechos y deberes" que  recoge la ley.

Según la redacción del texto legislativo, la "vivienda digna y adecuada" es la que "por razón de su tamaño, ubicación, condiciones de habitabilidad, accesibilidad, eficiencia energética y utilización de energías renovables y demás características", responde a "las necesidades de la persona o unidad de convivencia en condiciones asequibles".

Y éstas incluyen que "el esfuerzo financiero" familiar no supere ese umbral del 30% de los ingresos mensuales "considerando, tanto la cuota hipotecaria o la renta arrendaticia, como los gastos y suministros básicos que corresponda satisfacer al propietario hipotecado o al arrendatario".

Regulación del alquiler diluida

La norma llegará a Moncloa, para su primera lectura, con más de ocho meses de retraso según lo acordado hace ahora un año. El pasado 27 de octubre de 2020, el entonces vicepresidente segundo del Gobierno, Pablo Iglesias, arrancó al presidente, Pedro Sánchez, el compromiso de que su ministerio, el de Derechos Sociales, sería coproponente del texto junto al de Transportes, auténtico titular de las competencias.

En el texto de la ley que aprobará el Consejo de Ministros, en todo caso, la intervención del mercado queda diluida, como ya informó este periódico.

Primero, se posterga la regulación a las disposiciones finales, es decir, no forma parte del cuerpo normativo; segundo, se establece una moratoria -o vacatio legis- de "dieciocho meses desde la entrada en vigor" de la ley; y tercero, se reconoce que la aplicación de las "limitaciones de renta" se circunscribe sólo a las que sean propiedad de "grandes tenedores" -es decir, con más de 10 pisos en alquiler- y sólo para las Comunidades Autónomas que decidan acogerse a la normativa.

Las gobernadas por el Partido Popular ya han advertido de que no lo harán. Y esto reducirá la afección de esta disposición al 2% de los 3,4 millones de viviendas que forman el parque de alquileres en España.

Incentivos fiscales del 90%

Además, el texto promueve otro tipo de medidas incentivadoras de la bajada del precio de los alquileres que los socialistas consideran "mucho más efectivas". Se establecen incentivos en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para los propietarios.

Así, en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, "el rendimiento neto" del inmueble "se reducirá en un 90% cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5%"... y siempre teniendo en cuenta la inflación. Es decir, como recoge la ley, "una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior". 

Aquel pacto fue clave para la firma conjunta entre PSOE y Unidas Podemos del Proyecto de Presupuestos Generales del Estado de 2021. Pero el compromiso se fue postergando por las diferencias entre socialistas y morados en la regulación de los alquileres.

La batalla política

Lo cierto es que ya ninguno de los titulares de las carteras afectadas siguen en su puesto. Ni lo hace Iglesias, retirado de la política tras abandonar el Ejecutivo y fracasar en su candidatura a las elecciones madrileñas adelantadas del 4-M, ni José Luis Ábalos, defenestrado por Sánchez en la crisis gubernamental de julio.

El empeño de Podemos de lograr la intervención del mercado del alquiler para forzar "bajadas de precio" por decreto en el mercado de arrendamientos había quedado plasmado en un acuerdo firmado por ambas partes.

Pero fuentes cercanas al entonces ministro Ábalos aseguraron a este diario que "antes de llevar la norma al Consejo de Ministros pueden pasar muchas cosas". Se referían a que en su departamento se apostaba por "otros mecanismos, más efectivos, como los incentivos fiscales", según las fuentes consultadas, para lograr el objetivo de "un acceso igualitario y digno" a la vivienda.

Los morados exigieron en la actual negociación presupuestaria para 2022 el cumplimiento efectivo del acuerdo. "Lo firmado obliga", declaró Ione Belarra, nueva ministra de Derechos Sociales y nueva secretaria general morada. "Si no, la coalición de Gobierno no aguanta", revelaron fuentes internas a este diario.

"Uso antisocial"

Así, la nueva norma reconoce "la necesidad de establecer, precisamente por el Estado, unos mimbres legales comunes de aspectos tan esenciales y básicos para las políticas de protección del derecho de acceso a una vivienda digna y adecuada" y establece que "las facultades de las personas propietarias no amparan el uso antisocial de la vivienda o la discriminación por cualquier razón".

El instrumento elegido para que las Administraciones públicas puedan marcar los precios máximos del alquiler de vivienda es la "declaración de zonas de mercado residencial tensionado".

Amparándose en esta figura, y "en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado", los poderes públicos podrán efectuar "las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios observados".

Puerta abierta a la delación

La ley, además, tiene una redacción confusa que abre la puerta a la delación para quien incumpla el estatuto de derechos y deberes asociados a la vivienda.

Así se refleja en el artículo 11.2) de la norma. "Corresponde a las Administraciones competentes en materia de vivienda la declaración del incumplimiento de los deberes asociados a la propiedad de la vivienda, habilitando a adoptar, de oficio o a instancia de parte y previa audiencia, en todo caso, del obligado, cuantas medidas prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística y la de vivienda".

Estos deberes quedan redactados de la siguiente manera: 

1. El "uso y disfrute propios y efectivos de la vivienda" garantizando "en todo caso la función social de la propiedad".

2. El "mantenimiento, conservación y, en su caso, rehabilitación de la vivienda", que corresponde al propietario de la misma. Esto será así en todo caso, se destine el inmueble como residencia propia o para arrendarlo a un tercero.

3. La obligación de "evitar la sobreocupación o el arrendamiento para usos y actividades" no reconocidos en esta nueva calificación de la Vivienda como un "derecho social" de "acceder a una vivienda digna y adecuada y al disfrute de la misma".

4. Y la "colaboración con la Administración competente y suministro de información" en el caso de un piso ubicado en una "zona de mercado residencial tensionado".

Esta introducción de la "instancia de parte" podría impulsar la figura del delator para denunciar "el incumplimiento de los deberes asociados a la propiedad de la vivienda", ya que habilita a las Administraciones públicas a adoptar "cuantas medidas prevea la legislación" para obligar al cumplimiento del "derecho de propiedad de vivienda", que queda "delimitado por su función social".