Para Juan Miguel Villar Mir, el complejo Canalejas no es sólo un desarrollo urbanístico. Es su proyecto estrella, el legado con el que busca transformar el centro de Madrid tras dejar hace sólo unas semanas la presidencia del grupo constructor OHL. “Canalejas no es una típica operación ladrillo, es comparable a una reconversión industrial, pero en el ámbito inmobiliario”, explicaba el empresario hace unas semanas en una entrevista al diario económico Expansión. Sin embargo, las necesidades financieras de su compañía le han obligado a poner a la venta una parte de Canalejas.

“Es un conjunto de siete edificios en una zona neurálgica de Madrid, sedes de los entonces mayores bancos de España que, por el proceso financiero de fusión, dejan de ser operativos. Llevan ocho años vacíos, de modo que, en mi línea, he cambiado de objetivos. Espero hacer el mejor hotel y apartahotel de Europa, gestionado por Four Seasons, respetando al máximo su valor histórico y arquitectónico, además de un centro comercial del más alto nivel”, resumía. Esas son las líneas maestras de un proyecto que debe de estar listo en menos de dos años.

¿Pero cuánto puede llegar a ingresar el Grupo Villar Mir? La sociedad familiar con la que controla OHL explica cuánto ha tenido que invertir en la memoria del ejercicio fiscal concluido el pasado 31 de diciembre. “Con fecha 20 de diciembre de 2012 se firmó la escritura de compraventa a la sociedad Banco de Santander del denominado Complejo Canalejas. [...] El precio se estableció en 198,1 millones de euros, más una carga financiera por la financiación a un tipo de interés del 5% del aplazamiento de los pagos por importe de 16,82 millones de euros, lo que supuso un coste total de la operación de 215 millones de euros”, resume.

Explica más detalles. “En el momento de la firma de la compraventa se desembolsaron 43 millones de euros, quedando aplazado el resto del pago acordado mediante otros cuatro pagos anuales de 43 millones cada uno (incluidos intereses) a realizar como máximo los días 31 de julio de cada año, siendo el último pago el que corresponderá realizar en julio del próximo ejercicio 2016”. Con ello, la firma de la familia Villar Mir ya tendría liquidada la cuenta a pagar al Santander. En total, al cierre del último año fiscal, la factura ya abonada por Canalejas alcanzaba los 172 millones de euros.

Además, están las obras, no exentas de polémica dado que se trata de inmuebles históricos. “La inversión final estimada del proyecto, coste de adquisición de los inmuebles incluido, se aproxima a los 524 millones de euros, importe que se prevé financiar mediante aportaciones de capital de los socios y mediante financiación bancaria”, añade.

En concreto, el grupo firmó un crédito sindicado por valor de 268 millones de euros por un plazo de 10 años (tres de construcción del proyecto y otros siete de exploración) y un tipo de interés del Euríbor a tres meses con un margen adicional del 3,5% durante el plazo de construcción y del 4% durante los siguientes años. ¿Las entidades que le concedieron la financiación? Santander, Banco Popular y CaixaBank lideraron la operación, a la que se sumaron Bankinter, Unicaja, el andorrano Mora Banc, Inmomutua Madrileña y Generali Seguros.

Los problemas de OHL

Ahora, sin embargo, la situación es muy diferente por los problemas que ha arrastrado el grupo constructor en los últimos meses, sobre todo en México. En lo que va de año, la cotización de OHL se ha desplomado más de un 58% (cada acción cuesta 2,19 euros al cierre del viernes) lo que coloca el valor de la compañía en 654 millones. Este desplome obligará al Grupo Villar Mir a tener que reformular el valor de su participación en la constructora, dado que en la memoria cuantifica cada título en 10,2 euros. En total, Villar Mir controla el 57% de OHL, pero la mayoría de los títulos los tiene pignorados, es decir, están como garantía de varios préstamos.

OHL tiene que reducir su endeudamiento a marchas forzadas. Ya vendió por más de 500 millones la Torre Espacio y se replantea qué hacer su filial cotizada en México. Al cierre del primer semestre, su deuda con recurso alcanzaba los 836 millones de euros, el doble (+120%) que un año antes, y representaba casi una cuarta parte de su pasivo total (3.515 millones de euros).

Venta lista en cuatro meses

Ante esta situación, a OHL no le han quedado más opciones que buscar un socio al que colocar hasta un 40% del proyecto Canalejas. La constructora se quedaría como socio mayoritario pero lograría cierto alivio financiero. La compañía ya ha asegurado que tiene varias negociaciones en marcha y que espera que fructifiquen antes de que concluya el año.

“Es muy difícil que el precio de venta esté por debajo de los 600 millones de euros porque se trata de un proyecto único, en pleno centro de Madrid”, argumentan fuentes del sector inmobiliario. “Si baja el precio para cubrir costes y lo vende por unos 500 sería una ganga”, indican.

“Ahora mismo no existe ningún proyecto que sea comparable, lo que hace que el precio que alcance en el mercado sea subjetivo. No hay nada del mismo tamaño”, indican otras fuentes del sector que prefieren ser anónimas. El proyecto, en total, comprenderá 47.000 metros cuadrados, 3.000 menos que el proyecto inicial por exigencia del Ayuntamiento de Madrid. “Canalejas ya es un polo de atracción, ha conseguido que en su zona de influencia las rentas hayan subido en contra de lo que ha pasado en otras zonas de Madrid”.

Allí estarán las viviendas más caras de Madrid. El propio Juan Miguel Villar Mir adelantó el pasado octubre que las 22 residencias (a las que dará asistencia Four Seasons) alcanzarán un precio de venta de 11.000 euros por metro cuadrado, cuando el precio de venta más caro de Madrid ronda los 6.000 euros por m2. En el área de Sol, actualmente, ese precio roza los 3.700 euros, según las estimaciones del portal Idealista.