El precio de las nuevas hipotecas se dispara: la TAE media roza ya el 4% y alcanza registros no vistos desde 2009

De los últimos datos disponibles en la base del Banco de España se desprende que el precio de las hipotecas sigue sin dar tregua al ritmo de la subida de los tipos de interés. En julio (dato provisional) la TAE media de los nuevos préstamos concedidos por la banca para la compra de vivienda se situó en el 3,96%.

Un interés que roza ya la barrera psicológica del 4%, algo que no ocurría desde hacía muchos años. En concreto, ese 3,96% no se alcanzaba desde febrero de 2009, en la antesala de la crisis financiera.

La TAE media, es decir, el indicador que mide el promedio del coste total de los créditos, más allá del mero tipo de interés, ha subido sin freno en los últimos meses, coincidiendo con el inicio de las expectativas de incremento de los tipos de interés y, más tarde, con las propias alzas del precio del dinero en la zona euro.

Así, tocó su mínimo histórico en diciembre de 2021, cuando se podían contratar en España las hipotecas más baratas que nunca. Era del 1,499%. No sólo la TAE estaba en su nivel más bajo, sino que ocurría lo mismo con el Euríbor a doce meses (-0,502%).

[El Euríbor cierra agosto en el 4,073%, su primer descenso en 20 meses, pero sigue encareciendo las hipotecas]

Desde ese momento, no ha parado de crecer, sobrepasando la cota del 2% en agosto de 2022 y acelerando mucho más en la segunda mitad del año y lo que va de 2023. El dato de julio es una décima más alto que el del mes anterior.

La cifra, a pesar de ser muy elevada, está aún lejos de los máximos históricos de la TAE de nuevas hipotecas, que se alcanzó al llegar al 6,209% en septiembre de 2008, precisamente el mes en el que se produjo la quiebra de Lehman Brothers y, por tanto, el estallido de la gran crisis, que el pasado viernes cumplió quince años.

Euríbor

Esta evolución ha ido paralela a la de los tipos de interés y, por tanto, a la del Euríbor a doce meses. La referencia hipotecaria no empezó a moverse con el primer incremento del precio del dinero, en julio de 2022, sino mucho antes, cuando comenzaba a considerarse seriamente en el mercado la posibilidad de que el Banco Central Europeo (BCE) diera un giro a su política monetaria.

Así, en enero del año pasado cambió su tendencia y comenzó a subir sin frenos hasta julio de este año, cuando alcanzó el 4,149% en tasa mensual, que es la que se toma como referencia para modificar las cuotas de las hipotecas variables de las familias.

Esa tendencia dio un giro el pasado mes de agosto, cuando el Euríbor a doce meses registró la primera bajada mensual tras 20 meses de subida. Se colocó en el 4,073%, algo menos que en julio. Por el momento, la media mensual provisional de septiembre se sitúa en el 4,092%. Si el índice continúa el mismo ritmo de la primera mitad del mes, se registraría en septiembre una nueva subida, con lo que lo ocurrido en agosto habría sido un hecho puntual.

Y es que la referencia hipotecaria se sigue moviendo al calor de los tipos de interés y precisamente el mensaje enviado esta semana por el BCE ha sido que es posible que se haya alcanzado el pico, pero que no se puede dar por sentado y que, en todo caso, los tipos van a continuar siendo altos durante más tiempo de lo que se preveía en un principio.

[La deuda hipotecaria de las familias cae a mínimos desde mayo de 2006 tras el 'boom' de las devoluciones anticipadas]

Esta subida del Euríbor a doce meses ha llevado a los bancos a dejar de priorizar la concesión de hipotecas fijas, como ocurría antes, por lo que este tipo de préstamos ha subido su precio.

Realmente, para calcularlo los bancos tienen en cuenta el Interest Rate Swap (que se traduciría como permuta de intereses en español). Se trata de un producto derivado al que recurren las entidades financieras cuando venden un producto hipotecario, ya que indica más o menos a treinta años cuál va a ser el precio del dinero o de esa financiación a tipo fijo. Ese índice a treinta años se ha disparado hasta su máximo histórico, según los registros del Banco de España.

La presión de los tipos

En consecuencia, muchos españoles están dejando de pedir hipotecas. Poniendo números a la cuestión, la compraventa de viviendas cayó un 6,4% en junio, con lo que acumula cinco meses consecutivos de retroceso, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Y la firma de hipotecas se desplomó un 21,9% ese mismo mes.

Las familias están tomando la decisión de dejar de contratar estos préstamos y aplazar la inversión en vivienda en vista del empeoramiento de las condiciones de financiación en un contexto en el que la inflación está repuntando, aunque en niveles bajos si se compara con los meses pasados.

De hecho, la deuda que las familias tienen con la banca por las hipotecas se sitúa ya en mínimos de 2006. Algo que se debe a tres factores: que las familias están amortizando anticipadamente sus hipotecas, que está cayendo la concesión y que cada vez es más difícil acceder a uno de estos préstamos.