Sin fianza, ni IVA, con rebaja en el IRPF... alquilar una habitación tiene 'sus ventajas'

700 euros al mes, habitación en calle Pasaje de la Pau (Barcelona). Se alquila habitación en la calle Luis Estéban, distrito Tetuán (Madrid), a un precio de 640 euros…

Precios desorbitados para, en muchos casos, únicas soluciones para vivir. Un estudio realizado por pisos.com indica que el precio medio de una habitación en un piso compartido en España des de 287 euros al mes. Madrid y Barcelona concentran el 22,8% de la oferta y más del 35% de la demanda.

Candidatos a inquilinos: jóvenes de 18 a 25 años, seguidos de aquellos cuyas edades se encuentran entre los 26 y 35.

La proliferación de las habitaciones en alquiler como solución para quienes no pueden costearse un piso se siente también en los tribunales. En definitiva los dos asuntos complejos que rodean a esta práctica son los de saber cuál es su régimen jurídico y, por otro lado, su tributación.

La abogada Begoña Costa aborda estas cuestiones en un artículo en la web de la editorial Sepín. A su juicio, y en línea con una de las últimas resolución, la de la Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 9ª, de 28 de marzo de 2019, el contrato de arrendamiento de habitación es un contrato que no está regulado por la LAU, su objeto no es propiamente una vivienda, sino tan solo una parte de ella. Está regulado según lo dispuesto en el Código Civil.

Por tanto las diferencias en el contrato son notables: al inquilino ya no le vincula el pago de  la fianza, ni su depósito, Tampoco se aplicará el régimen de duración mínima de cinco años. El arrendador, dice Costa, basándose en la libertad de pactos puede exigir una cantidad para responder de la renta o daños.

En lo referente a su tributación, y según respuestas de la Dirección General de Tributos, el arrendador de una vivienda o de una habitación tendrá derecho a reducir un 60% del rendimiento neto del capital inmobiliario (ingresos del alquiler menos los gastos).

En el caso de que ese arrendamiento se realizara por temporadas, curso lectivo o verano, la reducción del 60% no será aplicable “ya que la misma sólo resultará de aplicación si el destino de la vivienda es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario de la habitación, o de cada una de las habitaciones que se alquilan, de acuerdo con el criterio establecido por la Dirección General de Tributos en Consulta Vinculante V3660-16, de 5 de septiembre de 2016 y V4837-16, de 10 de noviembre de 2016.

En otra respuesta de Tributos  se aclara que para practicar la deducción por alquiler de vivienda habitual cuando se alquile una habitación, (régimen transitorio para los contratos de arrendamiento anteriores al 1 de enero de 2015) “solo se podrá considerar como base de la deducción el importe que se corresponda proporcionalmente con la superficie que mantiene la consideración de vivienda habitual (zonas o dependencias privadas y comunes, no destinadas exclusivamente al arrendamiento).

Respecto al IVA, este arrendamiento es una operación exenta de dicho impuesto a tenor del artículo 20. La única excepción donde no estaría exento sería si el arrendador se compromete a prestar servicios propios de la industria hotelera (tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.), lo que no ocurre habitualmente en un arrendamiento de habitación donde cada ocupante se encarga de realizar su mantenimiento, aún compartiendo elementos comunes como es el salón, la cocina y el baño.  

¿Por qué el alquiler de una habitación no se rige por la LAU?

En dicha sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, se indica que según el artículo 2 de la LAU "se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario."

En una habitación no se satisfacen de modo permanente las necesidades de vivienda del arrendatarioque pues no garantiza el desarrollo de la vida doméstica del inquilino con la intimidad y servicios que hoy se consideran indispensables, de los que solo se dispone de forma compartida, añade la abogada. El espacio que se cede en exclusiva es solo el de una habitación.