Durante 2021, en España se vendieron 565.000 viviendas. De esa cantidad, 1.300 fueron adquiridas por ciudadanos rusos. Por tanto, un 0,23% del mercado total. Y el 2,1% de las 61.000 viviendas que adquirieron extranjeros. En el caso de los ucranianos, las compras en España durante el pasado año sumaron la cifra de 700 viviendas.

Con la invasión de Ucrania por parte de Rusia, en un primer momento, estos compradores intentaron dar un empujón a sus inversiones en vivienda. “El conflicto está provocando que las operaciones que teníamos en marcha con estos dos países se estén acelerando”, afirmó Gerard Marcet, uno de los socios de Laborde Marcet, a EL ESPAÑOL-Invertia.

Entre otras razones, porque las sanciones que se iban a imponer podrían suponer un corralito bancario. De momento, la UE ha ejecutado la expulsión de parte de la banca rusa de la red internacional de pagos SWIFT. Una sanción que afecta a siete entidades que representan el 25% del sistema financiero ruso.

La inutilización del código SWIFT, que daba transparencia absoluta a las operaciones, es uno de los factores que puede frenar la compra de vivienda de lujo por parte de rusos en España. Los otros dos elementos serían la reducción de los vuelos y la devaluación del rubo respecto al euro.

“En estos momentos, con el espacio aéreo Rusia-Europa cerrado, es evidente que algunas operaciones se verán afectadas por estas restricciones”, indica Estrella Serrano, directora de la inmobiliaria de lujo Living. Y añade: “De momento, lo que sí ha ocurrido es que se han acercado algunos clientes para solicitarnos información sobre viviendas en alquiler para acoger a familiares o amigos”. Alquiler, que no compra.

Enorme traba

Son 82.000 los ciudadanos rusos que residen en España. En el caso de ucranianos, esa cifra llega a los 107.000, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). “Los rusos que ya son residentes y están establecidos sin vínculos de negocios con Rusia no creo que alteren su comportamiento. A efectos fiscales son residentes en España y tienen sus cuentas en bancos de aquí”, sostiene Estrella Serrano.

Estos pueden hacer de imán para amigos y familiares que quieran huir del conflicto bélico. “Eso sí, los que vengan podrán comprar mejor en el caso que tengan fondos fuera de su países y en monedas estables como el franco suizo, el euro o el dólar”, añade Serrano.

Conviene recordar que el rublo ha perdido el 30% de su valor. “Además, hay que tener en cuenta el hecho de que los bancos rusos salgan del sistema SWIFT es una enorme traba para el cierre de operaciones”, avisa la directora de Living.

Cierto que el comprador de vivienda de lujo ruso tuvo su momento de esplendor hace una década. Pero comenzó a desinflarse a medida que también lo hacía su moneda. En esta ocasión, si las sanciones aumentan, puede darse la misma circunstancia.

“Si al final tienen dificultades para conseguir residencia en países de la Unión Europea a raíz de las sanciones, y ya no digamos para el movimiento de capitales, lógicamente puede haber un rebote negativo”, argumenta Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso. Y remarca: “Estamos yendo a la línea de flotación del comprador ruso de vivienda”.

El resultado es que el segmento inmobiliario del lujo podría acabar perdiendo a uno de sus mejores clientes. Y es que, aunque son pocos comparados con el resto de otras nacionalidades como británicos, franceses o belgas, lo cierto es que suelen adquirir propiedades por encima del millón de euros.

El ejemplo de Barcelona

A la hora de definir cuáles son las zonas preferidas por los ciudadanos rusos para apostar por el ladrillo, hay que distinguir entre primeras y segundas residencias. En el primer caso, eligen zonas premium de las grandes ciudades. En el segundo, las zonas de costa como la Costa Brava, la Costa del Sol, o Baleares. Aquí, sus fincas favoritas son aquellas que tienen vistas al mar.

Por tanto, Cataluña es uno de sus destinos favoritos. Incluye Barcelona, como gran ciudad, y la Costa Brava. Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC) y el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi) de Barcelona, el peso del comprador ruso cayó un 42,1% en 2020: compraron 235 fincas.

Vista de Barcelona. Foto: Freepik

Fue la quinta nacionalidad que más pagó: 2.125 euros el metro cuadrado. Por detrás de alemanes (2.532 euros), suizos (2.446 euros), daneses (2.428 euros) y suecos (2.402 euros). Los rusos representaron un 3% de las compraventas de viviendas realizadas por extranjeros en el mercado catalán. Se situaron cinco puestos por encima de Ucrania: 1,4% del total de las compras de extranjeros.

“Dado el peso discreto de los rusos en el mercado inmobiliario catalán, tanto en términos absolutos como relativos, las consecuencias de la guerra no deberían llegar a ser muy notables. Eso sí, una afectación global en la economía siempre tiene repercusión sobre el mercado”, concluye Anna Puigdevall, directora general de la AIC.