El inmobiliario en 2017: El alquiler, la niña bonita

Por Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista

Barcelona es la sexta. Desde enero a septiembre el alquiler fue el tema más relevante, tras décadas siendo el ¿patito feo¿ del sector inmobiliario el incremento de precios vivido por el alquiler acaparó titulares en prensa y gran parte de la agenda pública.

A la espera de los datos de cierre, el precio del alquiler en el último año ha subido un 24% aunque parece que la tendencia tiende a estabilizarse: el crecimiento en el tercer trimestre fue solo un 0,5% trimestral. Tras años de intensas subidas parece que los propietarios empiezan a encontrar techo a sus expectativas aunque los precios evolucionan de manera muy distinta dependiendo de qué zonas analicemos: Las subidas interanuales más relevantes vienen protagonizadas por los mercados no principales, como Las Palmas, Girona o Málaga, que en 2017 han comenzado a ajustar sus precio al alza. Barcelona y Madrid, sin embargo, han moderado sus subidas en 2017 frente a años anteriores y ¿solo¿ suben un 5,4% y un 10,7% respectivamente.

No obstante hay que bajar un peldaño más para descubrir que incluso las grandes ciudades tienen sus propios micro mercados que evolucionan de manera diversa. Por ejemplo en Madrid hay dos mundos: dentro de la M30 y fuera. Dentro los precios empezaron a subir de manera significativa a finales de 2014 y hemos necesitado más de 18 meses para ver a los barrios de fuera de la M30 coger tracción y arrancar con tasas positivas. Alquilar una casa dentro de la M30 es, de media, un 47% más caro que hacerlo fuera, donde todavía es relativamente sencillo encontrar alquileres económicos. Además estos distritos ¿periféricos¿ están siendo descubiertos por un nuevo perfil de vecino: personas que se mudan fuera de la M30 atraídos por los precios pero también por el ritmo y la vida cotidiana que aún se mantiene en estas zonas, bien comunicadas y cercanas al centro.

Inversión, no especulación

Este fenómeno del alquiler no se entendería sin la apuesta decidida de pequeños y medianos inversores que en los últimos 3 años han decidido mover sus ahorros desde sus cuentas bancarias a los pisos para, tras una buena inversión en la reforma, sacarlos al mercado del alquiler. Vivimos bajo el nuevo mantra de que ¿si sube es burbuja¿ y de que cualquier inversor (también con forma indeterminada) es un especulador malvado que provocará inevitablemente que los precios suban como la espuma. La realidad es que la mayoría de los inversores que están actualmente en el mercado son ahorradores que han decidido que su dinero, parado en el banco, merecía algo de marcha y están recibiendo mejores rentabilidades vía alquiler. El perfil del inversor nervioso que compraba una vivienda para venderla al poco tiempo con grandes plusvalías que proliferó hace 10-14 años ha desaparecido del mercado. El nuevo inversor es más pausado, tranquilo y asume la rentabilidad que el alquiler de la vivienda le produce, sin ánimo de vender (de momento).

Mejora el empleo, sube el alquiler

La tendencia alcista que está registrando el precio de las viviendas en alquiler no viene provocada por un aumento de la especulación sino por la mejora de los niveles de empleos, que ha supuesto un acicate y ha actuado como acelerador de la demanda, que a su vez se encuentra dividida en dos grupos. Según datos obtenidos por idealista, dos tercios de las personas que están buscando un alquiler lo hacen por no disponer de los ahorros necesarios para acceder a un préstamo hipotecario (entorno al 30% del valor de compra). El otro tercio se compone de personas que han elegido voluntariamente el arrendamiento, aun pudiendo pagar una compra, conscientes de los riesgos y sacrificios que supone la firma de una hipoteca.

En un escenario de mejora del empleo y de aumento de la certidumbre laboral muchas personas deciden dar el paso de irse a una casa, de momento en alquiler. Y ante la mejora economica las casas que se alquilaron entre 2011-2013 en un entorno de una profunda crisis económica salen ahora, finalizados sus contratos, a un escenario radicalmente distinto y sus precios despiertan de la hibernación en la que estuvieron durante 7 años.

Esta situación, que estaba empezando a moderarse sobre todo en los grandes mercados, puede cambiar en el cuarto trimestre. La incertidumbre política catalana puede modificar la tendencia no solo en Barcelona sino también en Madrid y en menor medida en la Comunidad Valenciana (Valencia y Alicante sobre todo). Por un lado, en la capital catalana muchas operaciones de compraventa que se están retrasando -o que no se cierran por falta de financiación- pueden animar a dar el salto al alquiler a la espera de que se aclare el panorama político, con la influencia en precios al alta que conlleva. En Madrid, está aún por ver la influencia en el mercado de alquiler medio-alto que supondrá la llegada de equipos directivos y cargos medios de las cientos de empresas que en los últimos dos meses han movido su sede social a Madrid. Este ¿desembarco¿ se suma al que ya se viene produciendo en los últimos 18 meses: la población en Madrid está creciendo de forma constante y empujando a los precios del alquiler al alza.

La enorme oferta de momento modera los precios pero con la migración que está experimentando la capital, o aumentamos sensiblemente las casas en alquiler o me temo que el precio del alquiler seguirá subiendo en Madrid, con la inestimable ayuda de un ayuntamiento que se niega a construir nuevas viviendas, que ni están ni se las espera. Y casi cualquiera sabe lo que pasa cuando hay mucha demanda y la oferta escasea. No obstante, el alquiler, que fue el patito feo durante décadas, parece ahora la niña bonita. Ojalá dure.