«Siempre nos quedará el 'ladrillo'»... Los tipos al 0% y el mal año de la bolsa resucitan la gran tentación española

España sigue reuniendo ingredientes para gestar un nuevo `calentón¿ en el precio de los activos inmobiliarios. Los tipos de interés al 0% y el mal año de otros productos y activos financieros, como los fondos de inversión y la renta variable, incrementan el atractivo de comprar e invertir en `ladrillo¿ por los rendimientos, próximos incluso al doble dígito, que se obtienen con el alquiler de viviendas, garajes y locales comerciales.

El contraste es evidente. Con los intereses oficiales en el 0% desde marzo de 2016, el interés medio de los nuevos depósitos que salen al mercado, según los datos que recopila el Banco de España, no llega al 0,1%, con lo que no alcanza para cubrir una inflación que lleva ya medio año por encima del 2%. Adicionalmente, la rentabilidad media ponderada de los fondos de inversión arroja unos `números rojos¿ próximos al 3% hasta octubre, según cifras de la patronal Inverco, y tan solo una categoría, la de los fondos que invierten en EEUU, se encuentra en positivo. Y como remate, el Ibex 35 acumula unas pérdidas del 11% en 2018, con 21 de sus componentes en negativo.

Por el contrario, en el `ladrillo¿ todo son ganancias. Según las estadísticas del BdE, la rentabilidad bruta del alquiler se situó en el 4% en el tercer trimestre, en tanto que la rentabilidad total de la inversión en vivienda -es decir, la acumulación de la variación de los precios y el alquiler- fue del 10,9% al cierre de junio. El rendimiento de otros activos, como los locales comerciales, se acerca igualmente al doble dígito en las principales ciudades, y el de las plazas de garaje se mueve igualmente entre el 3% y el 10% en función de las ciudades.

Esta doble realidad es la que explica que el `ladrillo¿ emerja de nuevo, y casi por descarte, como alternativa de inversión, algo que en España no resulta complicado. Fuentes financieras reconocen la facilidad con la que los españoles se sienten atraídos por la inversión inmobiliaria. "A los españoles les cuesta saltar de los depósitos a la bolsa, pero no al `ladrillo¿ porque les resulta más familiar y porque, pese a la última crisis, lo siguen viendo como una inversión más segura", argumentan. Y esta querencia, combinada con la demanda de quienes quieren comprar para vivir o usar y no como inversión, sienta las bases para calentar de nuevo el mercado inmobiliario.

El retorno del apetito por el inmobiliario como alternativa de inversión se ve alimentado además por el lado de la financiación. Con los bancos necesitados de potenciar su negocio con nuevos préstamos y con el euríbor a 12 meses todavía en negativo, el interés medio para la compra de vivienda, de nuevo según los datos del BdE, se encuentra en el 2,2%, un nivel bajo desde una perspectiva histórica. Este realidad ya se está dejando notar en la actividad, puesto que el crédito destinado a nuevas operaciones para la compra de vivienda creció un 17,7% entre septiembre de 2017 y el mismo mes de 2018.

Como consecuencia, las transacciones siguen creciendo. Según los datos del Ministerio de Fomento, la compraventa de viviendas creció hasta las 295.725 operaciones en la primera mitad de 2018, un 10% más que en el mismo periodo de 2017. Durante el pasado ejercicio las transacciones volvieron a superar el umbral del medio millón de casas -532.000-, algo que no ocurría desde 2008. Ese volumen todavía está claramente por debajo de casi el millón de operaciones vistas en 2005, aunque casi supera en un 80% las 300.568 transacciones de 2013.

LA DELICADA COMPARACIÓN CON 2007

Por el momento, tanto los estamentos oficiales, como el Ministerio de Fomento o el Banco de España, como los expertos inmobiliarios descartan que se esté inflando una nueva burbuja en España, aunque admiten las distintas situaciones existentes en el mercado, con núcleos, como Madrid o Barcelona, donde los precios sí se están calentando.

¿Las holgadas condiciones de financiación y la favorable evolución macroeconómica han continuado impulsando la recuperación del mercado inmobiliario¿, expone el BdE en el Informe de Estabilidad Financiera publicado este mes. ¿Los precios medios se elevaron en un 6,8% en el segundo trimestre del año frente al mismo periodo del año anterior, por debajo del 7,2% registrado seis meses atrás¿, añade. Y remata: ¿En términos reales, los precios se sitúan un 33% por debajo de los máximos alcanzados en 2007, pero con un incremento del 21% sobre los niveles mínimos de 2014. Los indicadores basados en los precios medios nacionales no evidencian indicios de sobrevaloración generalizados de la vivienda¿. Los datos que maneja el Ministerio de Fomento apuntan a que los precios actuales se encuentran un 25% por debajo de los máximos.

Ahora bien, esas mismas fuentes financieras subrayan el riesgo que supone comparar los precios actuales con los de 2007, ¿la madre de todas las burbujas, con unos precios que de media estaban inflados más de un 30% y que provocó la peor crisis de la historia reciente de España¿.

BAJAR EL PISTÓN

De ahí los matices que también acompañan a la recuperación inmobiliaria de los últimos años, dirigidos siempre a la necesidad de que, tras el rebote inicial, modere su intensidad. "El hecho de que no existan todavía síntomas claros de una burbuja no impide pensar que los actuales incrementos de precios parecen poco sostenibles y deberían comenzar a moderarse durante 2019", apuntaba ya Bankinter en su informe inmobiliario de julio para subrayar que el ciclo económico no funtamentaba un crecimiento de los precios del 10%.

"El incremento de precios de la vivienda no resultaba sostenible ni deseable en la actual situación económica", apunta igualmente el Colegio de Registradores en su Informe del tercer trimestre de 2018. Y añade: "Un intenso crecimiento de los precios no podía ser asumido por un mercado formado por potenciales demandantes cuyas rentas no pueden llegar a absorber intensos crecimientos de precios. Esa situación de mercado, tarde o temprano, produce el correspondiente ajuste".

Algo así se observó ya en ese tercer trimestre, en el que el Índice de Precios de la Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR), elaborado por el Colegio de Registradores, reflejó su primer descenso intertrimestral tras 14 trimestres consecutivos de subidas. Tras este descenso, la tasa interanual registró un crecimiento del 6,7%, "que sin ser baja, resulta más asumible desde el punto de vista de la demanda" que los anteriores ritmos, superiores al 9%, valora el informe.

Con estos datos, el Colegio calcula que el precio de la vivienda ya ha rebotado un 26,5% desde los mínimos y se encuentra un 18% por debajo de los máximos, con lo que entiende que se trata de "un escenario de una posición relativamente intermedia". Para ello apela a que "la recuperación de los precios conviene que presente una notable moderación para que sea sostenible en el tiempo". Y concreta la que, a su juicio, sería una tasa de crecimiento de los precios aceptable: "Preferiblemente por debajo del 5%".

Por ahora, las cifras siguen por encima. Y los datos de los próximos trimestres evidenciarán si los precios se ajustarán a lo que tolere el ciclo o si, por el contrario, se adaptarán a un creciente apetito inversor. La gran tentación española ya está de vuelta. La incógnita reside en saber hasta dónde llegará esta vez.