La reactivación del mercado inmobiliario en los últimos años ha vuelto a convertir a la vivienda en el gran foco de inversión de los españoles. Actualmente, cuatro de cada cinco euros de nuestro ahorro ya se destinan al ladrillo. Y no es de extrañar, ya que el precio medio de los inmuebles se ha recuperado un 12% desde que tocara mínimos en 2015 como consecuencia de la burbuja.

El inversor español es, por tradición, conservador. Y aunque nuestra historia reciente lo ha castigado con grandes caídas en un mercado que se consideraba prácticamente seguro, la espectacular subida de los últimos cuatro años le ha hecho recuperar la confianza.

La vivienda vuelve a ser rentable y si se compra con la principal intención de explotarla a través del alquiler, lo es incluso más. Según los últimos datos publicados por Banco de España, la rentabilidad bruta por alquiler en nuestro país se situó en el primer trimestre de este año en el 3,9%. Sin embargo, si se tienen en cuenta las plusvalías esta cifra se puede elevar por encima del 10%. Teniendo en cuenta estos datos, puede parecer que la vivienda es un caramelo muy atractivo para el inversor. Pero, si lo comparamos con una buena cartera de inversión en diferentes activos, ¿sigue siendo mejor?

Aunque se trata de una decisión personal que dependerá de la situación de cada inversor, lo cierto es que invertir con el objetivo de alquilar no es tan sencillo como parece. A menos que tengamos grandes conocimientos en la materia o contemos con la ayuda de un asesor financiero que nos prepare un plan de inversión, tendremos que estudiar muy a fondo diferentes factores a la hora de comprar un inmueble:

1. Liquidez

Una de las principales particularidades de la vivienda es que se trata de un activo poco líquido. Es decir, si de repente nos encontramos en una situación excepcional y necesitamos disponer de liquidez inmediata no podremos deshacernos del inmueble fácilmente. De hecho, según los datos de Tinsa, el tiempo medio que se necesita para vender una vivienda en España es de ocho meses. Si lo comparamos con las acciones o fondos de inversión, que se pueden rescatar en prácticamente unas horas, la balanza se equilibra a favor de estos últimos.

2. Gastos asociados

Si nos planteamos comprar un inmueble con el fin de alquilarlo también tendremos que tener en cuenta todos los gastos asociados. Actualmente, adquirir una vivienda implica asumir unos costes extra de entre el 8% y el 10% del coste de la misma (notaría, registro, hipoteca...). En el caso de los fondos de inversión los gastos son mucho más bajos. Según un reciente estudio de Morningstar, estos productos en Europa presentan unos costes totales medios del 1,9%. Si nos decantamos por comprar acciones directamente en bolsa a través de un bróker las comisiones más baratas se sitúan entre el 0,2% y el 0,5%.

3. Desembolso inicial vs diversificación

Comprar una vivienda requiere un desembolso inicial importante. Si para hacernos con el inmueble necesitamos una hipoteca tendremos que contar, al menos, con un 20% del precio del mismo, ya que los bancos no suelen prestar más del 80% de su valor de tasación. A ello tendremos que sumarle, además, un pequeño porcentaje que permita cubrir los gastos de compra y constitución de la hipoteca. Por lo tanto, deberíamos tener, al menos, el 30% del importe de la vivienda.

En caso de invertir en fondos o acciones en bolsa no necesitaremos tal cantidad, simplemente una inversión mínima para hacernos con una participación. Todo ello, a la hora de diversificar nuestra cartera de inversiones, puede suponer una barrera para quienes solo apuesten por el mercado inmobiliario, ya que los precios de las viviendas no permitirán a un inversor de a pie contar con tantas propiedades como acciones en los mercados financieros.

4. Ingreso pasivo con costes de mantenimiento

Si tenemos una vivienda alquilada gozaremos de una renta mensual que no tendremos si invirtiéramos nuestro dinero en bolsa u otros activos, ya que con estos a lo máximo a lo que podremos aspirar de forma periódica será al pago de dividendos. Sin embargo, tener una casa conlleva una serie de costes de mantenimiento que también hay que tener en cuenta. IBI, tasa de basuras, gastos de comunidad, seguro de la vivienda, reparaciones...todo ello, unido al pago de la hipoteca, puede llegar a suponer anualmente en torno al 1% del precio de la casa.

5. Rentabilidad

Solo después de valorar todos estos factores podremos tener en cuenta cuál es la rentabilidad de nuestra inversión inmobiliaria. Como hemos comentado al principio de este artículo, la rentabilidad del alquiler de vivienda sumando plusvalías se sitúa alrededor del 10%, mientras que sin ellas estaríamos hablando del 4%. Si tenemos en cuenta la rentabilidad histórica de la inversión en bolsa nos situamos en cifras de en torno al 6% descontando impuestos y comisiones (entre un 7% y un 8% de rentabilidad histórica). No obstante, todos estos porcentajes variarán dependiendo de nuestro perfil inversor en bolsa o, en el caso de la inversión inmobiliaria, nuestros errores y aciertos al elegir el inmueble.

Y es que este último punto es el que marcará el destino de nuestra inversión. De este dependerá en gran parte la ciudad que elijamos. No será lo mismo tener un inmueble en una zona atractiva para el alquiler que en una en la que no haya apenas demanda y no podamos sacar partido a nuestra vivienda. Así, si hablamos de ciudades como Madrid y Barcelona, en las que los precios del alquiler se han encarecido más de un 40% en los últimos cuatro años según Fotocasa, tendremos, con casi toda seguridad, una rentabilidad atractiva, aunque también habremos pagado un precio elevado. Esto, obviamente, implica que, cuanto más dinero tengamos, con los conocimientos o la ayuda adecuada, mayor seguridad tendremos para comprarnos una casa que se rentabilice a lo largo del tiempo. 

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