El Gobierno ha aprobado un paquete de medidas económicas para ayudar a los inquilinos más vulnerables en el pago de sus alquileres. De esta manera, el propietario tampoco pierde esos ingresos (salvo que sea un gran tenedor de viviendas). Aunque surgen muchas dudas. ¿Qué pasa si el arrendatario no cumple con todos los requisitos del Gobierno? ¿Y si las ayudas no llegan? ¿Qué puede hacer el arrendador de la vivienda?

El porcentaje varía según las fuentes, pero entre el 75% y el 90% de las viviendas en régimen de alquiler existentes en España está en manos de propietarios particulares. Hay una parte de familias con un elevado patrimonio, quienes de acuerdo al Real Decreto Ley 11/2020 podrán elegir entre una quita del 50% de la deuda o bien reestructurarla para que pueda pagarla durante tres años. Sin embargo, otra gran mayoría son particulares con una vivienda en propiedad que han alquilado para pagar una hipoteca o complementar su pensión.

En cualquier caso, cualquier propietario que alquila su vivienda lo hace para conseguir a cambio una renta. La parálisis económica del país puede provocar situaciones en las que el inquilino por desgracia no pueda afrontar el pago del alquiler y el arrendador vea cortada una fuente de ingresos recurrentes con los que contaba en su presupuesto mensual.

La casuística es muy amplia. Desde contratos de alquiler que no estaban declarados en Hacienda hasta las demoras en la tramitación de las ayudas. Ante cualquiera de ellas, el propietario debe sopesar todas sus opciones.

El abogado experto en derecho inmobiliario Ignasi Vives, del despacho Sanahuja Miranda, explica que, desde el despacho, “se ha notado un aumento en la preocupación de los propietarios ya que muchos inquilinos les han solicitado una rebaja del alquiler o bien un aplazamiento del mismo”.

Un acuerdo amistoso o un seguro

En las circunstancias actuales, Ignasi Vives sugiere que durante la vigencia del estado de alarma, “impere el sentido común y se intente llegar a un acuerdo entre las partes para evitar la judicialización del conflicto”. Por lo tanto, incide, “es aconsejable negociar una moratoria o una rebaja del alquiler temporal”.

Patricia Pérez, abogada de inmobiliario de Bird & Bird, coincide en que “sería conveniente que las partes, dadas las actuales circunstancias extraordinarias, tratasen de llegar a algún acuerdo, es decir, bien una moratoria y aplazamiento o una reducción en la renta arrendaticia, tendente a buscar el equilibrio económico del contrato”.

Antes de llegar a esa situación, el abogado de Sanahuja Miranda recuerda que existen en el mercado ofertas de muchas compañías aseguradoras que ofrecen la contratación de pólizas de impago para aquellos supuestos en que el inquilino no paga la mensualidad.

Este tipo de pólizas habitualmente cubren de seis a doce meses de impago del alquiler e incluso están también los que cubren los honorarios de la defensa jurídica. Es decir, cubren los gastos de abogado y procurador que son necesarios para interponer la correspondiente demanda de desahucio. “Por ello, siempre recomendamos a los propietarios que tienen pisos en alquiler la contratación de este tipo de pólizas ya que aportan una gran tranquilidad”, afirma Vives.

El desahucio, la última opción

Para el supuesto de que el propietario sea una persona física, se pueden iniciar los trámites para desahuciar al inquilino, si bien hay que tener en cuenta que hasta que no se levante el estado de alarma, la actividad de los juzgados de lo civil se encuentra paralizada, por lo que no se puede presentar la demanda de desahucio. De hecho, el colapso de los mismos eternizará el proceso judicial.

Además, aclara Vives, “hay que tener en cuenta que el Real Decreto 11/2020, establece la suspensión de todos los desahucios y lanzamientos de aquellos inquilinos que se encuentren en situación vulnerable sin alternativa habitacional”. Concretamente, desde la entrada en vigor del estado de alarma hasta seis meses después del fin de su finalización.

Se entiende que son vulnerables aquellos que como consecuencia del Covid-19 hayan perdido gran parte de sus ingresos y estos no superen tres veces el IPREM (1.613,52 euros al mes por unidad familiar) y que la renta de alquiler más los gastos sean superiores al 35% de los ingresos mensuales. Para estos supuestos se podrá solicitar la suspensión del desahucio o lanzamiento.

En cualquier caso, y salvo por las medidas previstas en el citado Real Decreto-Ley para aquellos supuestos amparados por el mismo, Patricia Pérez señala que “el arrendatario no podrá decidir unilateralmente modificar o dejar de cumplir las obligaciones derivadas de un contrato de arrendamiento, entre las que se considera esencial el pago de la renta”.

Por tanto, la abogada de Bird&Bird enfatiza que si no se alcanzase ningún acuerdo entre ambas partes para establecer un periodo de carencia, bonificación o moratoria con aplazamiento y el arrendatario decidiese de manera unilateral dejar de pagar la renta total o parcialmente, el arrendador podría instar las actuaciones previstas en el contrato para los casos en los que el arrendatario deje de cumplir con su obligación principal, incluyendo la ejecución de garantías entregadas, y, en última instancia, recurrir a los cauces legales previstos para una posible reclamación de rentas y, en su caso, desahucio por falta de pago.