En estos momentos en los que el ciclo del precio de la vivienda parece haber alcanzado la estabilidad y el consenso de los expertos augura caídas debido al coronavirus, quizá conviene alejar el zoom para mirar dónde estamos y de dónde venimos.

¿Qué tal 25 años? Un cuarto de siglo. En 1995, Arancha Sánchez Vicario se convirtió en la primera española en alcanzar el número 1 de la WTA, el Real Zaragoza ganó la Recopa de Europa (ese gol de Nayim en el minuto 120) y Bilbao estrenó su red de metro, entre otras muchas noticias. Por aquel entonces, el precio medio de la vivienda nueva estaba en 989 €/m² y en 745 €/m² al incluir la usada, según refleja el último informe Tendencias del Sector Inmobiliario elaborado por Sociedad de Tasación. Ni mil euros.

En estos 25 años (24 más unos meses) el precio de la obra nueva ha subido un 148% y un 123% en el caso de incluir la vivienda usada, según siempre los datos de la tasadora. Por contrastar, según el Ministerio de Fomento, ahora Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, este incremento ha sido del 138,53%. 

Evolución del precio medio en la obra nueva. Sociedad de Tasación

Mientras el IPC ha registrado un incremento del 65,3%, el precio de la vivienda ha duplicado estos números. De ahí que en momentos de tipos de interés negativos, muchos inversores vean de nuevo el ladrillo como una inversión rentable a largo plazo. Los datos son del ámbito residencial, pero el apetito inversor también está en oficinas, logístico y activos alternativos como las residencias de estudiantes y de mayores. Tanto el venta como en alquiler. Solo hay que ver los nuevos proyectos build to rent y las socimis.

Este trasvase de liquidez de los mercados bursátiles al sector inmobiliario ha levantado ampollas entre los que repiten como un mantra el artículo 47 de la Constitución Española. Con los actuales precios en algunas ciudades y zonas españolas “tensionadas”, comprar una vivienda requiere dos generosos sueldos y una hucha bien llena.

Boom, crisis y recuperación

La burbuja inmobiliaria llevó el precio medio de la obra nueva hasta 2.905 €/m² a finales de 2007 en España, en plena fiebre constructora y el dinero gratis para comprar casa, coche y vacaciones. Ni más ni menos que una subida de casi 2.000 €/m² en doce años. No obstante, el mayor incremento se notó desde el inicio del año 2000 hasta el citado 2007.

Quebraron los grandes bancos norteamericanos, el tsunami cruzó el Atlántico y el precio de la vivienda comenzó a bajar en España. La crisis había estallado. Cientos de promociones quedaron sin construir o abandonadas, muchos compradores tirados, con las ilusiones destrozadas y los bolsillos vacíos, así como un elevado número de empresarios y trabajadores que cerraron sus negocios y entraron en bancarrota o en el paro.

Siete años registró el precio de la vivienda tasas negativas. En diciembre de 2014 tocó suelo, que dirían los analistas técnicos de bolsa, en 1.994 €/m². A partir de ese momento volvió la recuperación, pero el boom del ladrillo había aumentado 1.000 €/m² el valor de las obras nuevas, más del doble con respecto a 1995.

El lustro de caídas ha encadenado cuatro años de subidas, pero a un ritmo inferior al registrado en los años de locura en el inicio de siglo. Los grandes nombres del pelotazo han desaparecido y nuevos actores, más profesionales y con miras en el largo plazo, han surgido. Ahí están Aedas Homes, Neinor Homes o Vía Célere, por hablar de las promotoras actuales con mayor volumen.

Aún es pronto para ver el impacto del coronavirus en el sector inmobiliario. Tras tener las obras paradas diez días, la construcción ha vuelto y el ritmo de ventas de obra nueva parece estable. Harina de otro costal serán la usada y el alquiler.

Mientras el Gobierno ha paralizado su idea de limitar los precios del alquiler en zonas “tensionadas”, desde las promotoras piden la colaboración público-privada para resolver el problema de acceso a la vivienda en alquiler a un precio asequible. Quizá así sea factible compaginar derecho e inversión.