La ilusión por la nueva vivienda nació cuando aún había un solar con un gran cartel de próxima promoción. Compraste sobre plano y cual hormiga has ido pagando mes a mes tras la entrada inicial. Pero llegó el coronavirus, casi toda España se paralizó, las condiciones económicas de muchos españoles han cambiado (a peor) y surge una pregunta: "¿Qué hago con la casa?".

Por norma general, en caso de impago, el promotor tiene la opción de resolver el contrato de compraventa por incumplimiento del comprador quedándose entonces con las cantidades que se haya pactado en cada contrato y volver a sacar dicha vivienda al mercado o bien puede obligar al comprador al pago del resto del precio, explica a Invertia el abogado especializado en recuperar las cantidades invertidas por los compradores en las viviendas sobre plano José Ramón Gutiérrez Giménez.

Además, el Gobierno no ha aprobado hasta ahora ninguna disposición legal respecto a contratos de compraventa, en particular, de vivienda sobre plano, que permita al comprador resolver el contrato y recuperar el precio ya entregado.

Las opciones del comprador

En primer lugar, José Ramón Gutiérrez apunta que “la respuesta va a depender si se incluyó en el contrato de compraventa alguna cláusula que permitiera a las partes desligarse del contrato en el supuesto que la situación financiera hubiera cambiado por causa de fuerza mayor”.

“En una gran mayoría de los casos no se habrá previsto dicha cláusula en protección de los intereses de los compradores y es bastante probable que sí se haya previsto para la protección de los intereses de los promotores ya que son estos los que se encargan de la redacción de los términos de los contratos de compraventa”, admite el abogado.

Marta Ulzurrun, especialista legal en el área inmobiliaria de Ceca Magán Abogados, parte de dos premisas antes de acudir a los juzgados: entablar una negociación de buena fe, ya que el comprador no puede imponer unilateralmente la resolución del contrato y la restitución del dinero entregado a cuenta, y que la crisis financiera no ha sido tomada por la jurisprudencia como motivo por sí solo suficiente para justificar la resolución de la compraventa.

Una vez tomadas en consideración estas premisas, la abogada de Ceca Magán apunta a dos herramientas legales conocidas para intentar recuperar el dinero: la fuerza mayor y la cláusula rebus sic stantibus.

La fuerza mayor, “como elemento eximente de responsabilidad por incumplimiento del contrato de compraventa, básicamente, exigencia por el vendedor (generalmente promotor de la vivienda) de penalidades y/o daños y perjuicios”.

En cuanto a la cláusula rebus sic ctantibus, en cuya virtud pudiera plantearse por el comprador la resolución y/o modificación del contrato, como “extinción de la compraventa y restitución de precio ya entregado al vendedor”. “No debe olvidarse la restrictiva aplicación judicial de esta figura, aunque sí es cierto que se flexibilizó tras la crisis económica de 2007”, señala Marta Ulzurrun.

Si tiene la obra se retrasa

En el supuesto en el que exista retraso en la entrega por parte del promotor, José Ramón Gutiérrez apunta que “los compradores tienen una oportunidad para recuperar dichas cantidades”. Situación que dadas las circunstancias actuales de la economía española y que la construcción paró durante diez días tiene más posibilidades de ocurrir que antes.

Con la entrada en vigor el 1 de enero de 2016 de la Ley 20/2015, señala José Ramón Gutiérrez, “todos los compradores van a disponer de un aval bancario que asegure dichas cantidades entregadas a cuenta y dirigirse contra el asegurador va a ser el mejor camino a seguir por los compradores que quieran recuperar su dinero”.

La nueva ley prevé que en caso de incumplimiento, por parte del promotor, de la entrega de la vivienda en la fecha determinada, aquel puede solicitar al comprador una prórroga y aplazar la entrega de la vivienda. Sin embargo, este último tiene la facultad de aceptar, o no, dicha prórroga.

En el supuesto que el comprador no acepte la prórroga, si quiere recuperar las cantidades entregadas a cuenta, tiene que requerir de manera fehaciente al promotor la devolución de dichas cantidades incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y, si en el plazo de treinta días el promotor no ha procedido a su devolución, podrá reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente. El asegurador deberá indemnizar al asegurado en el plazo de treinta días a contar desde que formule la reclamación.

El asegurador, al recibir el requerimiento del comprador, deberá contactar inmediatamente con su cliente (tomador), para averiguar si ha recibido previamente, o no, el requerimiento del asegurado.

En cuanto al importe de la indemnización del asegurador solo serán indemnizables las cantidades que se acredite que fueron efectivamente abonadas por el asegurado al vendedor.

Por tanto, José Ramón Gutiérrez recomienda “requerir al promotor por burofax la entrega de las cantidades entregadas a cuenta más el interés legal al día siguiente de la fecha de entrega prevista en el contrato y darle una prórroga de diez días debido a la crisis del coronavirus”.

“Si en el plazo de 30 días desde la finalización de la prórroga no ha devuelto dichas cantidades dirigirse al asegurador para dicha devolución y, si en 30 días tampoco las devuelve, iniciar contra este último una acción legal de reclamación de dichas cantidades”, indica el abogado.

El plazo de prescripción de la acción de reclamación del asegurado al asegurador son dos años desde la fecha que estaba prevista en el contrato de compraventa para la entrega de la vivienda.

“Es muy importante recalcar que es imprescindible reclamar al promotor antes de la obtención de la licencia de primera ocupación, de lo contrario no será posible recuperar dichas cantidades”, concluye José Ramón Gutiérrez.