Vivir en un loft: el sueño americano que la ley española convierte en pesadilla

Todos tenemos la imagen de un ascensor subiendo, una puerta de tablas de madera que se abre hacia arriba y llegar a un enorme loft en Nueva York. ¿Recuerdan el de la película Ghost? Fue uno de los inmuebles icónicos de los años 70 y 80 en Estados Unidos. Dieron el salto a ciudades europeas muy industrializadas como Londres o Amsterdam y el fervor inmobiliario les hizo hueco en España.

Las paredes de ladrillo visto, la estética industrial, la ausencia de paredes y la televisión hicieron de los loft un modelo de vivienda atractivo, útil y con un precio interesante en muchas ciudades con excesos de locales y talleres vacíos en las grandes ciudades.

Llegaron a nuestro país con el cambio de milenio. En pleno inicio del gran desarrollo urbanístico (que acabó como acabó), cuando la presión por cada centímetro de terreno urbano era brutal, algunos promotores utilizaron suelo industrial terciario para hacer oficinas de 100 m² con dos alturas, incluir una habitación en la primera planta y venderlas como viviendas (perdón, loft).

Con lo que no contaban, o hicieron caso omiso sus promotores, fue con las normativas urbanísticas de España De hecho, el CEO de Colliers International Spain, Mikel Echavarren, recuerda que “son una especie de vivienda bastante denostada por el sector financiero, dado que en la crisis anterior hubo muchos problemas de recuperación de los préstamos hipotecarios con un producto mucho menos líquido en el mercado que las viviendas tradicionales”.

Características y ventajas

Para ser considerado un loft como tal, debe de tener las siguientes características: un pasado industrial, que sea un espacio diáfano y que se encuentre en suelo urbano. Todo lo demás, es un piso.

Entre sus particularidades, explica el CEO de Inversión Madrid, Carlos González, destacan que apenas tienen tabiques divisorios, lo que le otorga una gran amplitud a la vivienda, grandes ventanales, que aportan gran luminosidad, y la ausencia de puertas, utilizando preferentemente puertas correderas.

Por otro lado, señala Carlos González, “la división de espacios se consigue por cambios de nivel, texturas o ambientes y en caso de ser necesario, se usan tabiques poco convencionales que no llegan al techo para no romper la estética y el sentido de loft”.

Problemas legales

Por tanto, si bien la opción de comprar un loft es totalmente legal y hasta puede resultar atractiva, el futuro propietario debe tener en cuenta una larga lista de desventajas asociadas a este tipo de inmuebles.

En el ámbito más del día a día al vivir en un loft, el CEO de Inversión Madrid destaca que “en estas viviendas el coste y dificultad de su aclimatación pueden ser altos debido a sus grandes espacios, sobre todo en invierno”. Además, “hay que tener el cuenta la falta de privacidad que genera la ausencia de paredes y el ruido, que también tiene libre albedrío por toda la estancia”.

Pero donde más problemas encontrará el posible comprador será antes de entrar a vivir. La abogada de Inmobiliario del Bird & Bird, Patricia Pérez, recopila los más destacados. Sí, son unos cuantos y no banales.

Como apuntaba anteriormente, la posibilidad de destinar un loft a vivienda se encuentra estrictamente condicionada por la normativa urbanística, de vivienda y técnica aplicable.

A este respecto, apunta Patricia Pérez, “cabe señalar que un inmueble solo puede ser destinado a vivienda cuando reúne los requisitos mínimos de habitabilidad pertinentes, los cuales, además, deben ser acreditados y verificados municipalmente a través de la concesión de la oportuna licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad”.

En la mayoría de casos, ahonda, “lo que sucede con los lofts es que no pueden obtener de entrada dicha licencia o cédula ya que se trata de inmuebles construidos en suelo destinado a uso terciario, en el que directamente no se permite el uso residencial, por lo que no resulta legalmente posible la conversión de ese uso terciario en un uso residencial y, por tanto, nunca se podría obtener tal licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, salvo a través de una previa modificación del planeamiento”.

Asimismo, indica la abogada de Bird&Bird, es importante señalar que “la implantación de un uso residencial en un edificio en el que no esté permitido tal uso, así como su cambio de uso sin la preceptiva licencia de obras y de primera ocupación o cédula de habitabilidad, se considera una infracción urbanística sujeta al correspondiente régimen de disciplina urbanística y a la imposición de las sanciones procedentes”.

Problemas con el registro y suministros

Hay mas. “La licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad es, en general, un requisito necesario para autorizar e inscribir un inmueble como vivienda en el Registro de la Propiedad, y en algunas comunidades autónomas como es el caso de Cataluña, la cédula de habitabilidad se exige tanto para alquilar como para transmitir una vivienda”, aclara Patricia Pérez. De la misma forma, puede verse dificultada la posibilidad de empadronarse.

A lo anterior cabe añadir que la falta de la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad también podría imposibilitar o dificultar el acceso a servicios básicos como agua, electricidad, gas, servicio de recogida de basuras, ya que para disponer de estos y ser contratados con las compañías suministradoras correspondientes, y en algunos casos incluso para el cambio de titular, se exige estar en disposición de dicha licencia o cédula.

Problemas de financiación

Para terminar, como si no fueran pocas las dificultadas señaladas hasta hora, aparece otra clave en la compra de cualquier vivienda: la financiación. “El importe de los préstamos concedidos por los loft suele variar dependiendo de si la compra se refiere a una vivienda habitual o a un local, siendo generalmente menor en los casos de un local”, resalta la abogada de Bird&Bird.

Igualmente, “debe tenerse en cuenta que el arriendo de lofts que no dispongan de la referida licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad podría ser considerado como un arrendamiento distintos de vivienda, sin la protección y garantías que la Ley fija para los arrendamientos de vivienda, así como valorarse las implicaciones fiscales, tales como IVA, respecto a la compra o arriendo de un loft que no puede ser considerado legalmente como una vivienda”.

El CEO de Colliers Internacional Spain, Mikel Echavarren, lo resume de manera muy clara. “Actualmente es un nicho del sector inmobiliario muy pequeño y con poco atractivo para la promoción residencial, existiendo alternativas más demandadas de alquileres empresariales, coliving o residencias de estudiantes; en mi opinión es un producto obsoleto”, concluye.