Radiografía de la vivienda vacía: abunda en el Mediterráneo y es menos potente en las dos Castillas

Hace ya casi una década desde que el Instituto Nacional de Estadística (INE) publicó sus últimos datos sobre viviendas vacías. Un tema que vuelve a estar de actualidad después de que el gobierno de coalición, integrado por PSOE y Unidas Podemos, llegara a un acuerdo para poner en marcha una nueva Ley de Vivienda.

Uno de los puntos que recoge dicha ley es el que hace referencia a un impuesto para las viviendas vacías. En concreto, se trata de un recargo de hasta el 150% del IBI. El fin es desincentivar la desocupación de pisos. Pero ¿qué es una vivienda vacía?

"Una vivienda familiar se considera desocupada o vacía cuando no es la residencia habitual de ninguna persona ni es utilizada de forma estacional, periódica o esporádica por nadie. Se trata de viviendas deshabitadas". Esta es la explicación del INE.

“A día de hoy el concepto de vivienda vacía no existe como tal en nuestro ordenamiento jurídico.  Ni la Ley Reguladora de las Haciendas Locales ni la Ley sobre Propiedad Horizontal incluyen esta definición”. Son palabras de Luis Jiménez-Arellano, abogado especialista en Derecho Procesal Civil del Bufete Más y Calvet a EL ESPAÑOL-Invertia.

Por tanto, será el Gobierno quien tenga que elaborar una ley específica que incluya la definición y los requisitos legales para identificar una vivienda vacía. Según Andrea de la Hoz, del Servicio de Estudios de Tinsa, “las mayores tensiones con respecto a la vivienda vacía se dan en localizaciones con elevada demanda y viviendas sin uso en condiciones de habitabilidad”.

Y hace la siguiente apreciación: “Sería necesario tener en cuenta estos factores para no incluir en la definición de vivienda vacía viviendas en ruinas, viviendas en reserva para uso propio por parte de los propietarios, viviendas inmersas en procesos judiciales y viviendas en procesos de comercialización”.

Por su parte, Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, pone sobre la mesa lo que para ellos es un piso vacío: “Aquel que lleva más de seis meses sin uso. La legislación debe ir encaminada a llevar a cabo medidas que faciliten que un inmueble vacío se convierta en oferta activa, ya sea de compra o alquiler”.

Madrid dobla a Barcelona

Bajo estas premisa, en Tecnocasa han sacado una serie de conclusiones. “De las dos grandes capitales, Madrid y Barcelona, a las ciudades ‘secundarias’, hay una diferencia de más del doble en el número de viviendas vacías”, indica Lázaro Cubero. Así, en la ciudad de Madrid dicho porcentaje es del 7,4%, y en la Ciudad Condal, del 3,7%.

¿Y por provincias? Así, por ejemplo, en la provincia de Madrid, el porcentaje de viviendas vacías es del 6,1% mientras que, en Barcelona, es del 3,8%. Por debajo de Barcelona, Gerona, con el 3,6%. En el otro  lado de la balanza, Ávila (17,7%), Toledo (12,9%), Granada (12,8%), Alicante (11,7%), y Valencia (11,1%). Tecnocasa cuenta con datos de las 18 provincias en las que están presentes.

Ciudad Valdeluz (Guadalajara) es un ejemplo de desarrollos urbanísticos sobre dimensionados en zonas próximas a grandes ciudades.

“En las ciudades más pequeñas hay menos demanda y el precio de la vivienda es más económico. Por tanto, el coste de tener un inmueble vacío es menor que en una gran capital, donde los impuestos y el gasto de tener una vivienda vacía también son más altos”, apunta Lázaro Cubero.

Y añade: “En las grandes ciudades es mucho más caro tener un piso vacío. El IBI es más alto y los beneficios de alquiler o vender también, por lo que no es lógico tener un inmueble vacío, que no reporte beneficio”.

Viviendas vacías frente a viviendas existentes

Como la indefinición rodea al término ‘vivienda vacía’, en Gesvalt lo definen de la siguiente manera: “viviendas desocupadas en las que no vive nadie”. Por tanto, el espectro es mucho más amplio que el anteriormente descrito.

En esta firma especializada en la consultoría y valoración de activos han calculado el volumen y ratio de viviendas vacías a nivel autonómico y provincial. “En términos absolutos, las comunidades autónomas con mayor volumen de viviendas vacías son Andalucía, la Comunidad Valenciana, Cataluña y Madrid. Por su parte, las comunidades con menos viviendas desocupadas son la Comunidad Foral de Navarra, La Rioja, Extremadura y Cantabria”, apunta Luis Martín Guirado, director corporativo de Desarrollo de Negocio.

A nivel provincial, es Alicante la que destaca con mayor volumen de viviendas vacías. Le siguen Barcelona, Málaga y Madrid. Las provincias con menor volumen de viviendas vacías son Soria, Teruel, Huesca y Zamora.

Si nos centramos en el ranking por tasa de desocupación relativa, es decir, teniendo en cuenta el volumen de viviendas vacías respecto del total de viviendas existentes en la región, la clasificación por CCAA quedaría de la siguiente forma: las islas Baleares ocuparían lo más alto del podio. A continuación, la Comunidad Valenciana, Andalucía y Cantabria.

En la parte baja de esta clasificación, elaborada por Gesvalt, estarían la Comunidad Foral de Navarra, Extremadura, País Vasco y la Comunidad de Madrid. En lo que se refiere a provincias, las que tienen mayor tasa de viviendas vacías son Málaga, Alicante, las islas Baleares, Gerona y Almería. Por el contrario, las tasas más bajas están en Guipúzcoa, Navarra, Soria y Cuenca.

“A nivel general, y a la vista de estos datos, podemos destacar que, tanto a nivel absoluto como relativo, las viviendas vacías parecen concentrarse en mayor medida en la costa mediterránea. Aparecen en menor volumen en las zonas de interior, como en las dos Castillas o Extremadura”, resume Luis Martín Guirado.

Vivienda nueva sin vender

Otra variable: a finales de 2019, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana publicó el dato de stock de vivienda nueva sin vender: 457.109 viviendas. Comunidad Valenciana, Cataluña y Andalucía acumulaban el 49,6% de dicho stock. Porcentaje que viene a confirmar los datos de Gesvalt.

Será en 2023 cuando el INE publicará un nuevo censo. Y el mismo no incluirá en concepto de vivienda vacía. En su lugar, establecerá una nueva “clasificación alternativa de las viviendas”. Dicha clasificación se basará en el consumo eléctrico anual y no en su uso.

Retomando la estadística de 2013 del INE (con datos de 2011), había 3,4 millones de viviendas vacías en España. Galicia, La Rioja y Murcia fueron las comunidades autónomas con mayor porcentaje. Navarra, Madrid, País Vasco, Ceuta y Melilla ocupaban el extremo opuesto. A escala municipal, había una mayor concentración en la Comunidad Valenciana, Castilla La Mancha y Galicia.

Las causas que explican estas cifras las resume Andrea de la Hoz en tres: “Fenómenos de despoblación, desarrollos urbanísticos sobre dimensionados en zonas próximas a grandes ciudades calculados en base a trasferencias o crecimientos de la población que nunca acontecieron y construcción de promociones de segunda residencia en zonas costeras cuya salida al mercado coincidió con una fase recesiva de la economía”.

De esa vetusta estadística, las viviendas vacías representaban el 13,7% del total del parque de vivienda nacional. La mayoría, un 82%, estaba en buen estado. El 12% presentaba un deficiente estado de conservación. El 3% estaba en mal estado. Y el 1% no podían ser habitadas por estar en estado ruinoso.

Los expertos apuntan a que ese número, en la nueva estadística, bajará. ¿Cuánto? Entre un 20% y un 25% debido a que el alquiler ha aumentado, a la par que la venta de vivienda. En la vieja estadística, los números estuvieron condicionados por el estallido de la burbuja inmobiliaria.