La demanda de nueva vivienda en los próximos años
Vivienda: mucho trabajo por delante
El sector de la promoción residencial encara un año complicado en la construcción de nuevos edificios y urbanizaciones: Los materiales de construcción soportan incrementos superiores al 20%. La falta de mano de obra cualificada que desde hace años está condicionando la capacidad productiva del sector, se agudizará a medida que las ayudas NextG desplacen profesionales hacia el segmento de la rehabilitación de viviendas. Y esto sin duda se trasladará al precio de los contratos de obra. Por último, la falta de solares disponibles para construir nuevos edificios continúa agudizándose año a año, tirando hacia arriba los costes del suelo.
Estas presiones inflacionistas se irán trasladando al precio de los pisos, con lo cual las condiciones para el acceso a la vivienda tienden a empeorar a corto plazo. Y no me refiero ya a los problemas más graves relacionados con la pobreza y la exclusión social que necesitan soluciones urgentes, sino también a las dificultades crecientes para acceder a una vivienda que soporta la clase media y trabajadora y especialmente los jóvenes. En este sentido entre las consecuencias más negativas se encuentran el retraso en la edad de emancipación -por encima de los 30 años- y las bajísimas tasas de natalidad de nuestro país.
Por todo ello es necesario poner sobre la mesa políticas realistas que permitan dar la vuelta a esta situación y para esto hay que actuar sobre las causas que la provocan. La administración tiene las herramientas para conseguirlo. En estos momentos en los que se debate el futuro de la Ley de Vivienda es necesario en primer lugar contar con un diagnóstico adecuado y disponer de datos precisos de la situación actual y las tendencias de demanda y oferta en cada zona y especialmente en las más tensionadas.
Resulta inconcebible que en zonas donde la demanda crece de manera continua cada año y los precios se disparan, no pueda incrementarse la oferta de vivienda tanto libre como protegida, tanto en alquiler como en propiedad, por falta de suelo edificable.
La nueva Ley debería establecer mecanismos para fijar objetivos concretos y cuantificables y medir los resultados de las actuaciones que se ponen en marcha, para formular nuevas iniciativas en un proceso de mejora continua. El enfoque debería contemplar conjuntos de actuaciones complementarias que den frutos a corto plazo, con otras políticas más a medio y largo plazo.
No debe quedar excluido nadie en una Ley de Vivienda de ámbito nacional.
Dentro de las medidas prioritarias deberían figurar fundamentalmente ayudas directas para el acceso a la vivienda, tanto en alquiler como en propiedad. Ambas son fórmulas necesarias y válidas y existe un público y un momento en la vida para cada una de ellas: tan importante es para aquel que desea comprar poder hacerlo, como para el que busca vivir en alquiler encontrar una renta que se adecue a su situación. No debe quedar excluido nadie en una Ley de Vivienda de ámbito nacional.
A más largo plazo se ha señalado como prioridad el disponer de un parque público de vivienda en alquiler semejante al de los países europeos de nuestro entorno y se señalan las posibilidades de nuevas fórmulas de colaboración público-privada. Básicamente la administración acuerda la ocupación de suelo público de forma temporal, entre 50 y 75 años aproximadamente, para que promotores privados construyan y gestionen, a veces junto con la propia administración, viviendas de alquiler con rentas limitadas. Para que estas fórmulas colaborativas prosperen, aparte de voluntad entre las dos partes, es necesario que la administración disponga de parcelas edificables y que existan empresas con capacidad y recursos para firmar este tipo de acuerdos.
Para que los ayuntamientos vayan adquiriendo parcelas edificables de titularidad pública partimos de la legislación urbanística vigente en cada CCAA, que establece como fórmula principal las cesiones de solares a partir de los desarrollos urbanísticos de vivienda libre. Si se quiere dinamizar la construcción de un parque público de alquiler, se deberá incrementar mucho la construcción de vivienda y la aprobación de nuevos desarrollos urbanísticos. Si no la producción de vivienda protegida será testimonial –como lo es en estos momentos-, y para cuando el parque público alcance una cuota mínimamente relevante, los jóvenes se habrán hecho viejos.
La administración también tiene en su mano impulsar la puesta en marcha de proyectos de regeneración urbana y sostenibilidad, promocionar los Métodos Modernos de Construcción y atraer nuevos trabajadores cualificados para la edificación mediante la formación profesional dual.
Las competencias en materia de vivienda y urbanismo se encuentran transferidas a las CCAA y Ayuntamientos, por lo que el marco de juego de la futura Ley debe nacer teniéndolo en cuenta y buscando alianzas y consensos entre el número más amplio de regiones y partidos políticos. Una estrategia eficaz de vivienda debe ser estable y, por lo tanto, si queremos obtener los frutos deseados, las directrices que ahora se pacten se deberán mantener durante varios años sin importar a que partidos corresponda la formación de gobierno.
*** Borja García-Egotxeaga Vergara es Consejero Delegado de Neinor Homes.
