Los 'pecados' que condenan a la Ley de Vivienda más allá de las disputas entre Estado y comunidades autónomas

La ley peca de intervencionismo estatal y atenta contra las competencias autonómicas. De esta manera se puede resumir el sentir de la mayoría del Pleno del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) respecto al anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda: 15 votos en contra y seis a favor. ¿Consecuencia? La elaboración de un nuevo informe sobre la norma pactada por la coalición gubernamental que tardará dos semanas. Por tanto, un nuevo retraso en su tramitación.

Dos pecados a los que los principales actores del sector no dudan en añadir otros. “Esta ley atenta contra el artículo 33 de la Constitución que recoge el derecho a la propiedad privada. Por lo tanto, y antes de analizar si invade o no competencias de las CCAA, consideramos que es una ley inconstitucional al vulnerar dicho artículo”, afirma Jose Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

Cierto que la Constitución atribuye a las CCAA (artículo 148.3ª) la competencia de vivienda. “Ahora bien, la citada ley supone regular muchas más cuestiones que el derecho a la vivienda, como la intervención de la renta del alquiler, que sí puede chocar con competencias del Estado -bases de la contratación-”, señala David Viladecans, responsable del área jurídica de Tecnotramit.

De hecho, el Gobierno ha recurrido la Ley Catalana que ha puesto los límites de renta ante el Tribunal Constitucional por ser esa una competencia del Estado. Y esta visión estaría respaldada por el TC. “Entiendo que el CGPJ no debe inmiscuirse en juicios de competencias entre CCAA y el Estado, dado que quien tiene que dilucidar dicha cuestión es el Tribunal Constitucional, que tendrá la última palabra en esta cuestión”, añade Viladecans.

Otros expertos apuntan a que legislar desde lo estatal menoscabando a las CCAA no es adecuado a Derecho. “Esperamos que se trabaje desde una línea de consenso por lo que abogamos por un ‘Pacto de Estado de Vivienda’ acordado con los diferentes actores sociales implicados a través de grupos de trabajos sectoriales. Así se podrá atajar de raíz el problema de acceso a la vivienda tanto en alquiler como compraventa”, indica José María Alfaro, coordinador general de FAI (Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias). Sin consenso, la ley tendrá una aplicación escasa y poco recorrido.

Mal precedente

Resulta evidente que la ley invade competencias, como vivienda, transferidas a las comunidades autónomas. “Aunque una ley estatal puede legislar de esta forma, sentaría un mal precedente, dentro de lo que se ha ido desarrollando en el proceso descentralizador del Estado en pro de las autonomías”, apunta José Ramón Zurdo.

Además, es una ley coja. Porque habla de viviendas vacías cuando no hay un censo de viviendas vacías. Tampoco está calculado cuáles van a ser las rentas de referencia, o índice de precios, en el alquiler. De hecho, abre un periodo de 18 meses desde la aprobación de la ley para establecer dicho índice y aplicar la correspondiente limitación. “Es una ley donde faltan datos oficiales y transparentes que muestren en qué se sustenta”, añade Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. Dicho de otra forma, dicho índice podría saberse una vez concluida la legislatura.

Una intervención de precios, por tanto, que se sustenta más en motivos ideológicos que reales. De ahí que el CGPJ eche en falta “una justificación suficiente de la necesidad de las medidas de contención de precios del alquiler de viviendas”.

Un comentario que podría sustentarse en lo que está sucediendo en Cataluña. Allí, desde septiembre de 2020, se viene aplicando la limitación de rentas. Y no se han conseguido los resultados apetecidos. Es más, en otras CCAA como Madrid, sin limitación de precios, estos han bajado más que en Cataluña. “Por ello dice el CGPJ que no hay una justificación de la necesidad de intervención”, sostiene José Ramón Zurdo.

Vivienda en alquiler, en imagen de archivo. EFE

Por su parte, Antonio de la Fuente, managing director de Corporate Finance de Colliers, no duda en afirmar que toda la ley “es un disparate”. Y destaca dos aspectos sobre el resto: el control de las rentas y la obligación de destinar en suelos ya finalistas el 30% de la edificabilidad de la vivienda protegida.

“Controlar las rentas nunca ha funcionado. La posibilidad de que se controlen en áreas que se denominan tensionadas, y que recaerá en la administración autonómica, provocará un coste de oportunidad sobre aquellas ubicaciones con gobiernos que tienen una tendencia mayor a intervenir en el mercado. Ello provocará que los inversores se marchen de esas ubicaciones y apuesten por otras”, especifica.

Tal y como está esbozada la ley, este punto de limitación de rentas de alquiler podría suponer un desincentivo para que el propietario pusiera la vivienda en alquiler. Dicho de otra forma, la pondría en venta.

“Esto haría que se redujera la oferta y, ante una demanda estable o creciente supondría, por las leyes básicas del mercado, el que se incrementaran los precios. Eso es precisamente lo contrario al objetivo que se indica en la ley”, apostilla José María Basañez, presidente de Tecnitasa y presidente de Atasa (Asociación Profesional de Sociedades de Valoración).

Y es que normativas dirigidas a poner topes a los precios conllevan altos riesgos. Riesgos como la retirada de viviendas para arrendar, que aflore el mercado negro o el envejecimiento del producto en alquiler “al no poder actualizar las rentas, la falta de seguridad jurídica y otras restricciones que perjudican al arrendatario”. Son palabras de José María Alfaro, que califica las medidas de “contraproducentes”.

Interviniendo los precios del alquiler, se ignora el fracaso de modelos similares en países de nuestro entorno. Además, se adopta una postura beligerante contra los propietarios “olvidando que para que haya alquiler es necesario que existan propietarios que quieran alquilar viviendas”, mantiene David Viladecans. Y añade: “Lo correcto hubiera sido crear una oferta pública de vivienda que abriese una alternativa al sector privado”.

Inaplicable

Respecto al segundo punto (30% a vivienda protegida), hay que partir de la base de que esos suelos ya son finalistas. Es decir, que han hecho las cesiones oportunas durante la gestión y tramitación urbanística que manda la normativa. Conviene recordar que, en función de la CCAA, entre el 30% y el 50% de todo el suelo que se desarrolla se tiene que ceder para hacer vivienda protegida. Pero esto es sobre solares que ya son finalistas.

Por tanto, si imaginamos una pequeña promoción de 50 viviendas, y aplicando el 30%, habría que hacer 15 viviendas protegidas. “¿Qué haces, un subportal, una subcomunidad? La normativa establece que se podrá compensar a los promotores pero es muy difícil. Inaplicable. Lo que va a hacer es que se deje de construir obra nueva donde se aplique la normativa”, responde Antonio de la Fuente. Por esta razón, “el mercado de promoción residencial en Barcelona se ha convertido en un auténtico erial”.

La medida, según Lacooop, es positiva pero “poco viable”. Menos ahora con los actuales precios de venta estipulados en los módulos, los precios de los suelos y unos costes de construcción al alza. En otras palabras, el sector considera que se trata de una Ley de Vivienda injusta, insuficiente, contraproducente, poco viable, intervencionista, no equitativa y que genera incertidumbre.

“Como no puede ser de otra manera, tomaremos en consideración el contenido del informe que sea definitivo para poder adaptar la ley si es preciso a las consideraciones que se realicen", ha dicho Raquel Sánchez, ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana después del informe del CGPJ.

Mientras que el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha recalcado sobre el nuevo informe que "lo miraremos con absoluto respeto. Miraremos todas las cuestiones técnicas que quieran plantear. Pero el compromiso del Gobierno es construir este quinto pilar del estado de bienestar".