Son alrededor de tres millones de viviendas las que conforman el mercado del alquiler en España, según Atlas Real Estate. La inmensa mayoría, más de un 95%, está en manos de propietarios particulares. El resto, son grandes operadores. Sobre todos ellos se cierne una particular marejada: Ley de Vivienda y Plan económico contra los efectos de la guerra de Ucrania.

Cierto que la Ley de Vivienda, una vez se apruebe, tendrá un efecto atenuado en el caso de la limitación de precios en el alquiler en las zonas tensionadas. Y será así porque se aplicará según la voluntad política de cada comunidad autónoma. Sin embargo, la escalada inflacionista que se está viviendo (9,8% en el mes de marzo) “le podría estar dando una oportunidad al Gobierno para intervenir el mercado del alquiler”.

Así piensan en la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). Según su director general, José Ramón Zurdo, “el Gobierno ha encontrado por fin cómo congelar las rentas de los alquileres, mediante la indexación obligatoria al ICG (Índice de Garantía de Competitividad)”. Una fórmula que, desde ANA, estiman que ha llegado para quedarse “al ver que su Ley de Vivienda no va a funcionar en todo el territorio”.

De momento, esta particular marejada está provocando inseguridad jurídica en el valor de la vivienda como inversión. Así, la posible limitación de precios del alquiler debido a la Ley de Vivienda ya ha hecho que se incrementen hasta un 15% la contratación de seguros de impago.

“Este tipo de decisiones [la Ley de Vivienda y el Plan económico contra los efectos de la guerra en Ucrania] provocarán que los propietarios decidan retirar sus viviendas del mercado. La oferta se podría reducir un 20%”, indica Iñaki Unsain, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (Aepsi). Es decir, unos 600.000 alquileres menos.

Arma de doble filo

Uno de los puntos del Plan económico contra los efectos de la guerra de Ucrania se refiere a la limitación de un 2% en la subida del precio de los alquileres. Se haría en aquellos contratos que deben revisarse hasta el 30 de junio.

“El Real Decreto Ley limita las actualizaciones de las rentas de los arrendamientos al Índice de Garantía de Competitividad (IGC), siempre que éste no supere el 2%”, apunta José Ramón Zurdo. En la actualidad, está en el 2,02%. Pero advierte: “Podría suceder, como ha ocurrido en numerosas ocasiones con este índice, que el IGC se situara por debajo del 2%. En este caso, las actualizaciones de renta habría que hacerlas, de forma obligatoria, aplicando valores por debajo del 2%”.

De ahí que el director general de ANA considere que se trata de un arma de doble filo para los arrendadores: por un lado, pueden acabar perdiendo aún más poder adquisitivo; por otro, pueden tener sus rentas de alquiler prácticamente congeladas.

“Esto es así porque, al vincularse al IGC, podría ocurrir que, en estos tres meses que estará en vigor esta medida, o en las sucesivas y probables prorrogas que pudiera haber, porque la situación actual no se arregla en tres meses, este índice se situara, por ejemplo, en el 1,5% o 1%”, explica Zurdo.

Tribunales

Ante esta situación, varias son las consecuencias que acarreará. Así, los propietarios podrían subir las rentas para compensar la limitación de las actualizaciones (conviene recordar que la inmensa mayoría de los contratos están vinculados al IPC).

Además, al perder poder adquisitivo, destinarán menos recursos (o ninguno) al mantenimiento correcto de las viviendas. Y, por último, ante la inseguridad, se producirá “un aumento significativo de viviendas provenientes del alquiler a la compraventa”, según ANA. El 20% ya reseñado.

Por ello, desde ANA, aconsejan a los arrendadores que, ante posibles bajadas del IGC, se llegue a un acuerdo con los inquilinos. Dicho pacto de revisión de rentas no tendría en cuenta el IGC, sino un porcentaje fijo del 2%.

El Real Decreto recoge la opción de que los propietarios puedan negociar con los inquilinos actualizaciones por encima del 2%. “Parece difícil pensar que los inquilinos acepten que se le revisen las rentas en más de un 2%. Esa es la máxima subida que legalmente se les puede aplicar en caso de desacuerdo”, recuerda José Ramón Zurdo.

Y concluye: “Si estas subidas superiores al IGC aparecieran recogidas en los contratos, sería fácil presumir que fueron impuestas, sin ningún tipo de negociación. Por tanto, el inquilino perjudicado podría acudir a los tribunales alegando la nulidad de dicho incremento de renta en base al artículo 6 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)”.