Uno de los puntos que recogía el Plan económico contra los efectos de la guerra en Ucrania tenía como protagonista el alquiler. En concreto, limitaba a un 2% la subida del precio de aquellos alquileres que deben revisarse hasta el 30 de junio. Un Real Decreto que ceñía las actualizaciones de las rentas al Índice de Garantía de Competitividad (IGC), no al Índice de Precios al Consumo (IPC). En marzo, este último, se había situado en el 9,8%.
Ha pasado un mes (fue aprobado en Consejo de Ministros el 30 de marzo) y los propietarios se han apretado el cinturón. Porque, y a modo de ejemplo, el 90% de los arrendadores de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) han aplicado ese límite del 2%.
¿Y qué ha hecho el 10% restante? Aquí se pueden diferenciar dos bloques: el 50% ha optado por no aplicar ninguna subida; y el otro 50% ha negociado con los inquilinos. Y el resultado han sido subidas mayores. En concreto, incrementos que han estado entre un mínimo del 2,5% y un máximo del 7,6%.
“En muchos casos, estos acuerdos se habían producido con anterioridad. Los propietarios ya habían decidido no aplicar la totalidad del IPC, sino la mitad, cuando el IPC estaba en valores del 7,6% o del 9,8%”, explica José Ramón Zurdo, director general de ANA.
Conviene recordar que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) remite al IGC para la actualización de las rentas. Pero una cosa es la teoría y otra la práctica. Porque la mayoría de los arrendamientos firmados se revalorizan con el IPC.
Por debajo del 2%
El parque inmobiliario de alquiler está compuesto por unos tres millones de viviendas, según Atlas Real Estate. Más del 95% está en manos de propietarios particulares. El resto son grandes operadores.
“El Real Decreto Ley limita las actualizaciones de las rentas de los arrendamientos al IGC, siempre que éste no supere el 2%”, apunta José Ramón Zurdo. En la actualidad, está en el 2,02%. Pero advierte: “Podría suceder, como ha ocurrido en numerosas ocasiones con este índice, que el IGC se situara por debajo del 2%. En este caso, las actualizaciones de renta habría que hacerlas, de forma obligatoria, aplicando valores por debajo del 2%”.
Por eso, el director general de ANA considera que se trata de un arma de doble filo para los arrendadores. Y las consecuencias son que, por un lado, pueden acabar perdiendo aún más poder adquisitivo; y, por otro, pueden tener sus rentas de alquiler prácticamente congeladas.
“Esto es así porque, al vincularse al IGC, podría ocurrir que, en estos tres meses que estará en vigor esta medida, o en las sucesivas y probables prorrogas que pudiera haber, porque la situación actual no se arregla en tres meses, este índice se situara, por ejemplo, en el 1,5% o 1%”, explica Zurdo.
Consecuencias
Fruto de esta situación, las consecuencias que podría acarrear se resumen en tres: subida de precios, pérdida de poder adquisitivo y aumento significativo del número de viviendas que pasarían del alquiler a la compraventa. ¿Cuantas? Un 20%. Es decir, unas 600.000.
Al ser nueve de cada diez los propietarios que han aplicado el límite, los inquilinos se han hecho fuertes, y no han aceptado que se les revisara las rentas en más de un 2%. Es decir, la máxima subida que se les puede aplicar en caso de desacuerdo.
“Si estas subidas superiores al IGC aparecieran recogidas en los contratos, sería fácil presumir que fueron impuestas, sin ningún tipo de negociación”, apunta Zurdo. “Por tanto, el inquilino perjudicado podría acudir a los tribunales alegando la nulidad de dicho incremento de renta en base al artículo 6 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)”.
El director general de ANA también recuerda la posibilidad de que la medida se acabe alargando en el tiempo. De esta manera, se convertiría en “una forma sutil” de intervenir el precio de los alquileres. Y sería así en aquellas comunidades autónomas que han dicho que no aplicarán la limitación de rentas recogida en la Ley de Vivienda que se debate en el Congreso.