Ajustes en el precio y más tiempo para vender: los siguientes pasos tras la caída de compraventa de viviendas

El segundo mes de caída en la compraventa de viviendas no deja lugar a duda para el sector: se ha acabado el ciclo alcista registrado tras la pandemia. Una constatación que da paso a la expectativa sobre los precios, que tendrán que 'ajustarse' para ser competitivos en un mercado en el que permanecerán más tiempo hasta encontrar a un comprador que resista la escalada del Euríbor.

Es la consecuencia que seguirá al fin de ciclo confirmado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que refleja un descenso de la compraventa del 5,7% en marzo. Una caída que afecta tanto a las nuevas viviendas como usadas, tanto a las libres como las protegidas. 

Se trata del segundo mes consecutivo en el que sucede, y supone por ello la confirmación que esperaba el sector desde hacía meses de que la tendencia de alza se agotaba. 

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"Ya se puede decir que se ha ralentizado el mercado, los datos confirman la caída que esperamos de estas operaciones, y que creemos que pueda ser del 15% durante 2023", sostiene a este periódico Lázaro Cubero, director de análisis de Tecnocasa.

No es una "debacle", subraya, teniendo en cuenta que los datos se comparan con un ejercicio de récord: el 2022. El año pasado las compraventas de vivienda aumentaron precisamente un 15%, lo que se estima que ahora va a bajar. Pero sí supondrá la apertura de un nuevo ciclo en la vivienda provocado por el aumento del Euríbor, que se sitúa en el 3,814%, según la media mensual provisional de mayo.

"La demanda va más despacito, el eventual comprador se lo piensa dos veces porque la capacidad de endeudamiento está minorada", explica el presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), José María Alfaro.

Y así, si el año pasado había entre ocho y diez potenciales compradores por cada propiedad en venta, "ahora son tres o cuatro". "Eso no quiere decir que no se venderá, sino que tardará más en ser vendida", señala. Y otra consecuencia: "a lo mejor hay que ajustar un poquito el precio de salida y con un pequeño margen de ajuste de cierre".

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El precio de salida, o el precio en su conjunto, puntualiza Cubero. "Las familias van a tener menos financiación. Unos no podrán comprar y los que puedan lo harán por menos dinero, luego impactará en el precio", advierte.

Nuevos máximos

El cambio de ritmo se da en un contexto marcado por las subidas de precios, al calor de la mayor demanda desde 2021 y su choque con un stock de vivienda "reducido", señala Alfaro. "Estamos reduciendo stock desde que comenzó la recuperación de vivienda a partir de 2015", incide.

Actualmente, el precio medio del metro cuadrado está en 1.963 euros, según los datos más recientes de Idealista. Es un 7,3% más que hace un año, y se queda a apenas un 7,2% por debajo del máximo histórico que ha registrado la vivienda en España, y que se alcanzó justo antes de estallar la burbuja: en junio de 2007. Entonces el metro cuadrado costaba 2.115 euros.

Pero si la media española está cerca de ese máximo, en varias zonas del país ya se ha superado con creces y se vive precisamente ahora su límite histórico. Es lo que sucede en Madrid. En la capital, el metro cuadrado está ahora en 3.977 euros, un 5,6% más que hace un año.

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No es algo exclusivo de la ciudad; también la provincia y la Comunidad están en máximos: 3.134 euros cuesta el metro cuadrado en ambos casos.

Situación idéntica se produce en Baleares. El archipiélago cuenta con un precio promedio de 3.810 euros por metro cuadrado. En Palma, la cifra se modera ligeramente: 3.600 euros, un 14,2% más que el año pasado.

Málaga es otra ciudad en terra incógnita. Aquí el metro cuadrado está ya en 2.416 euros. Es un 9,1% más que hace un año. En la provincia hay también nuevo techo: 2.889 euros por metro cuadrado.