Velayos (The District): "La vivienda es una urgencia, tendrían que estar generando suelo a la velocidad de la luz"

Ahora, como presidente de The District, apura los preparativos de uno de los cónclaves más importantes para el sector en España. Lo hace, asegura, sin noticias de la aclamada reforma de La Ley de Suelo y aguardando desde la barrera la decisión que los fondos Stoneshield, Orion y Adar tomen sobre Habitat. 

Hágame una fotografía del sector ahora que comienza el nuevo curso.

El inmobiliario es un poco como el fútbol, todo el mundo tiene su opinión y no siempre estas son tan finas o tan pulcras como deberían ser. 

Yo diría que el sector no está en un mal momento, ni mucho menos. Ojo, tampoco creo que esté en el momento más boyante, pero desde luego no está tan mal como nos quieren hacer ver. Tenemos que aprender a normalizar que todos los sectores tienen momentos mejores y peores, sobre todo en un negocio cíclico como es este. 

¿Va a ser siempre cíclico? Yo creo que tenemos capacidad para que no lo sea tanto. Y hemos trabajado muy bien en la última década para que así sea, cada vez se ve un sector menos volátil y menos brusco. 

¿Y cuáles son las luces?

Son muchas. Para empezar, tenemos un sector muy profesional y que ha aprendido mucho estos últimos diez, quince años. Y se le reconoce poco. 

Mira, durante mucho tiempo se nos ha achacado que no éramos una industria, que esto era un sector muy irregular, muy oportunista y que no éramos necesariamente una industria al uso. Y creo que esto no es así. Creo que de una vez por todas hemos tomado un camino que nos hace cada vez más una industria. 

Juan Velayos, presidente de The Distritct. E.E.

Otra luz muy importante es el tema de los tipos de interés. Hemos vivido unos años duros, somos un sector intensivo en capital, pero creo que ya nos hemos dado cuenta todos que esto es el pico y que van a bajar. Quizás no bajan tan rápido como nos gustaría, pero esta situación nos transmite cada vez más certidumbre. 

Y claro que hay más luces. Por ejemplo, el sector no está muy apalancado y tiene un nivel de deuda muy sano aunque sigamos necesitando de financiación para llevar a cabo nuestra actividad. 

En definitiva, no entiendo a aquellos que hablan de hecatombe, no lo entiendo. 

Ahora que ya me ha dado la versión formal. ¿Cómo explicamos entonces que los jóvenes no puedan acceder a una vivienda?

Pues porque no hay oferta, no hemos sido capaces de generarla. Que salga una nueva promoción es más difícil que mandar un cohete a la luna. Todas las medidas que se están tomando están enfocadas a que salga vivienda en alquiler, y esto restringe la salida de producto al mercado.

Realmente, nuestro mayor fracaso es que no somos capaces de generar oferta. Mientras no haya oferta, como pasa en cualquier otro sector del mundo, el precio sube. Pasa con las casas, pasa con los tomates y pasa con las naranjas. 

Es verdad que venimos viciados de una crisis anterior en la que se generó oferta indiscriminadamente y los precios no bajaron, pero era por otros motivos, motivos nocivos. Hace muchos años que este sector tiene problemas de oferta. 

¿Y la reforma de la Ley de Suelo?

No puede ser que un país no sea capaz de generar suelo con la agilidad suficiente como para solucionar el actual problema de vivienda. Debería ser una urgencia nacional, deberían estar generando suelo a la velocidad de la luz. 

Mira, durante mucho tiempo se nos ha achacado que no éramos una industria, que esto era un sector muy irregular, muy oportunista y que no éramos necesariamente una industria. Y creo que esto no es así. Creo que hemos tomado un camino que nos hace cada vez más una industria. 

Es un problema de no querer, de no poder y de no saber. Y hay días en los que pienso que es por no querer, otros que es por no saber y otros que es por no poder. Uno de los aspectos que más se nos puede reprochar como país durante los últimos 15 años es no haber sido capaces de generar oferta en el mercado inmobiliario. En mi opinión es absurdo. 

Sánchez dijo que esta iba a ser la legislatura de la vivienda. ¿Se ha convertido en el quinto pilar del Estado de bienestar?

Pues yo creo que no. Es verdad que la reforma de la Ley del Suelo era positiva y han sido los partidos del bloque de la derecha los que no la han sacado adelante, pero no era una reforma perfecta. Insisto, aún así podría haber salido adelante.

Lo que sí pienso es que la vivienda empieza a ser uno de los grandes retos del país más allá de los colores políticos. 

Tras la pandemia parecía que las oficinas y los centros comerciales estaban destinados a una profunda transformación, sin embargo, vistos los últimos datos, parece que han logrado sortear la crisis. ¿Se fue muy alarmista con ambos sectores?

La penetración del ecommerce es un hecho con el que los centros comerciales tendrán que convivir. Ahora, de ahí a pensar que iban a desaparecer… Es algo completamente absurdo. Era evidente que iban a pasar ese momento y adaptarse a la nueva realidad. 

Lo mismo pasa con las oficinas y el trabajo a distancia. Pensar que las oficinas van a desaparecer es completamente absurdo. Las oficinas, como no puede ser de otra manera, se adaptarán a las nuevas circunstancias. Volverán a su momento álgido, de hecho, ya están yendo hacia allí sin mayores problemas. 

Y parece que el ruido viene ahora del logístico. 

Este ruido está más ligado a las localizaciones, porque tu vas a mirar a Barcelona o a Valencia, donde no hay tanto espacio, y el sector sigue al alza. Quizás en Madrid, donde sí hubo mucha oferta, pues igual el porcentaje de vacantes ha subido un poco. Pero esto es lógico. Como te decía antes, cuando hay oferta el precio baja y cuando no hay sube. 

Es verdad que venimos viciados de una crisis anterior en la que se generó oferta indiscriminadamente y los precios no bajaron, pero era por otros motivos, motivos nocivos. Hace muchos años que este sector tiene problemas de oferta. 

La logística, aún así, es un sector superresiliente. La penetración del comercio electrónico, que aún tiene mucho recorrido, va a venirle muy bien. Con las subidas de los tipos es de los sectores que más ha sufrido, pero es muy, muy resiliente. 

Parece que el modelo de las socimis vive un gran momento, con un importante número de fondos sacando vehículos al mercado durante los últimos meses. ¿Se va a mantener esta dinámica en los próximos años?

Que paradoja, porque hace cuatro días no teníamos socimis en España. Justo fue producirse el cambio regulatorio del que tanto se hablaba y saltó la sorpresa. Al final resulta que la normativa que se ha introducido no ha sido mala. Ahora tenemos un régimen eficiente, óptimo y que te permite llegar a los mercados de capital de forma sencilla y ágil. Hemos logrado un envoltorio que permite operar sin un coste excesivo y sin una burocracia desmedida.

Obviamente sigue habiendo socimis que son de Champions League y otras que están más enfocadas a vehículos eficientes, pero me parece un muy buen formato a explorar en ambos casos. 

Otro de los fenómenos que más se busca en el sector son las operaciones de coinversión. ¿Es algo puntual?

La coinversión ha existido siempre. Nuestro sector es muy intensivo en capital, como te comenté hace falta mucho para poder llevar a cabo casi cualquier proyecto. Básicamente, tenemos gestores de alta calidad que lo que hacen es poner a disposición su knowhow y gestionar el capital de terceros. Es lo que siempre han hecho los más pequeños y también medianos, dos buenos ejemplos de esto son Lar y Azora.  

Sin embargo, en compañías como Neinor o Aedas Homes sí que supone un cambio de modelo de negocio. Se van a consolidar como gestores que han decidido ir al mercado en busca de esos terceros. 

En lo que va de verano hemos tenido una OPA, una compra y una tentativa de adquisición que aún no ha culminado pero parece que se encamina a ello. ¿A qué se debe esta revolución?

Llevábamos tiempo con los valores altos y es normal que en esos periodos no se transaccione tanto. Es por eso por lo que estos últimos años hemos tenido poco volumen aquí y en cualquier mercado. 

Que paradoja, porque hace cuatro días no teníamos socimis en España. Justo fue producirse el cambio regulatorio que tanto criticaron y saltó la sorpresa. Al final resulta que los cambios no han sido malos. 

Ahora hemos visto que los precios se van corrigiendo y los compradores y los vendedores ya matchean. Pasa primero en los mercados públicos, porque hay más transparencia, son más abiertos y los precios los dicta el mercado. Creo que es una gran noticia que haya este tipo de operaciones. Estamos en un sector en el que existe la necesidad de reciclar capital. Como te digo, es normal y es un síntoma de que se está reactivando el mercado. Es una grandísima noticia. 

Usted fue CEO en Neinor Homes. ¿Qué opina de la toma de Habitat?

No tengo ni idea de lo que puede ocurrir y tampoco creo que sea oportuno opinar. Les deseo lo mejor, siguen siendo el mismo equipo con el que trabajé. Si lo hacen es porque es bueno, pero no me toca opinar. 

En menos de un mes organiza The District. 

Lo tenemos en septiembre y creo que vamos a hacer algo muy competitivo, con participantes que tienen mucho nombre en el sector y cerca de los 12.000 asistentes, que es casi el doble que el año pasado. Hay un nivel muy alto, con casi 450 expositores. Además, este año lo estamos vinculando con la Copa América que se celebra en Barcelona. 

Estamos enfocados en que sea un evento de referencia a nivel europeo, los que van a venir son los más top del sector. Queremos que se nos vea como una oportunidad de hacer negocio, de conocer transacciones y de hablar de proyectos.