Cuándo se puede desahuciar a un inquilino según la nueva Ley de Vivienda

La Ley de Vivienda está a punto de ver la luz verde definitivamente. Tras haber sido aprobada en Consejo de Ministros en febrero de 2022, y hacer lo propio en el Congreso de los Diputados este jueves, ya sólo queda su paso por el Senado y su posterior publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) para entrar en vigor.

Muchas son las novedades que presenta la norma en aspectos tan variados como el control de precios, la declaración de zonas tensionadas, los gastos que deben asumir propietarios e inquilinos, los beneficios fiscales y, por supuesto, los desahucios.

Y es que la Ley de Vivienda contempla varios puntos relacionados no sólo con la okupación ilegal de inmuebles, también con la denominada como inquiocupación. Este fenómeno va tomando cada vez más peso. Consiste en que un inquilino firma el contrato de turno, paga los primeros meses, pero después deja de hacerlo.

Está creciendo como la espuma porque, aunque la norma dice que lo normal es dedicar un tercio de los ingresos a pagar el alquiler, ese porcentaje ya está superando el 40%.

La norma pone el foco en dos aspectos tratando de mediar entre ambas partes. Por un lado, el desalojo; por otro, la protección de las personas en vulnerabilidad económica.

¿Cuándo se puede echar a un inquilino?

Existen una serie de supuestos en los que es posible echar al inquilino antes de que finalice el periodo de contrato. Uno de ellos es cuando el casero necesita la vivienda para vivir él mismo, su expareja o algún familiar de primer grado de consanguinidad. Es necesario avisar al inquilino con dos meses de antelación y llevar a cabo la mudanza en los tres meses siguientes al momento en el que el arrendatario desaloje la casa.

Otro es cuando el número de mensualidades impagadas supera lo pactado en el contrato. Aquí el casero debe avisar al inquilino sobre cuál es la cantidad de debe y el plazo para llevar a cabo el pago. Si dicho aviso no da resultado, deberá recurrir a la vía judicial.

Un tercero: cuando el inquilino no paga la fianza o no asume el desembolso de las subidas del alquiler. Y un cuarto caso: si el arrendatario fallece, y ningún familiar reclama la subrogación, se termina dicho contrato recuperando el propietario la posesión de la vivienda.

Hay mas casos: cuando el inquilino esté destinando el inmueble para uso distinto al de vivienda habitual (por ejemplo, usarlo como piso turístico); cuando realizó obras sin estar permitidas; o cuando subarrendó la vivienda (por ejemplo, una habitación a otra persona) sin estar previsto en el contrato.

¿A quién protege la ley?

La Ley de Vivienda, en uno de sus puntos, lo deja claro. Pretende regular “el procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad”. Por tanto, busca proteger a estas personas que económicamente, y como se suele decir, no lo están pasando bien.

No sólo en el procedimiento de desahucio la ley introduce cambios. También lo hace en otros capítulos relacionados con la ejecución hipotecaria o con la subasta de bienes inmuebles. Siempre bajo la premisa de ‘situaciones de vulnerabilidad’.

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La norma también ha ampliado el concepto de personas vulnerables, incrementado los criterios de renta para ser calificada como tal. Así, será considerada como tal cuando sus ingresos sean tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples Mensual (Iprem) y los gastos de alquiler o hipoteca superen el 30% de estos ingresos, incluyendo suministros básicos.

De manera adicional, se añade que el incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,35 veces el Iprem por cada hijo con discapacidad igual o superior al 33%. El límite se incrementará en 0,2 veces por cada persona en situación de dependencia a cargo.

La ley incluye una disposición para no admitir las demandas de grandes tenedores que quieran recuperar una vivienda si en ésta vive una persona vulnerable económicamente. Eso sí, siempre que no haya habido un procedimiento de conciliación o intermediación entre propietario e inquilino.

En el caso de que el propietario no sea un gran tenedor de vivienda, se deberá adjuntar a la demanda la certificación del Registro de la Propiedad en el que consisten la relación de propiedades a nombre del mismo.

¿Cuál es el camino para desahuciar?

Los propietarios deben justificar en la demanda de desahucio si la vivienda es el domicilio habitual o no del okupa. A la par se exigirá la fecha y la hora del lanzamiento para llevarlo a cabo.

Serán las Administraciones públicas competentes, sin necesidad de tener el consentimiento de los interesados, quienes fijarán la fecha del lanzamiento para comprobar la situación de vulnerabilidad de quienes están ocupando la vivienda.

Será el demandante, es decir, el casero, el que tiene la obligación de señalar si el inmueble constituye o no vivienda habitual del ocupante. Además, deberá indicar si es, o no, gran tenedor de vivienda.

Para ello, deberá acreditarlo mediante un certificado del Registro de la Propiedad. Y si el demandante es gran tenedor, deberá a su vez acreditar que el ocupante se encuentra, o no, en situación de vulnerabilidad económica.

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Asimismo, se estable un sistema de decisión por el tribunal sobre la eventual suspensión del procedimiento de desahucio. Siempre previa valoración del caso frente a la suspensión automática por el letrado de la Administración de Justicia prevista en la actualidad.

Por último, se amplían los plazos de suspensión de los procedimientos de desahucio a dos meses para las personas físicas. Serán cuatro meses para las personas jurídica. Anteriormente, esos plazos eran de 1 y 3 meses, respectivamente.