La crisis de 2008 nos dejó muchas herencias. Entre otras, el conocido como banco malo, Sareb. Como dice el refrán, a perro flaco todo son pulgas y en marzo de 2021, con la deuda pública disparada por la pandemia, Eurostat decidió incorporar esta sociedad (en la que participa el Estado con un 45% a través del FROB) en el perímetro de las cuentas públicas de España. Traducido al lenguaje del gran público esto significó sumar 35.000 millones de euros a la deuda pública española y otros casi 10.000 millones al déficit de 2020 por sus pérdidas ese año.
Poco después, dimitió su presidente, Jaime Echegoyen, y se quedó a los mandos de la gestión de este coloso que tiene créditos, suelos e inmuebles de difícil venta, Javier García del Río, hasta entonces CEO del ente semipúblico.
Sareb nació en los tiempos de Luis de Guindos y el rescate financiero con un horizonte vital de 15 años. La sociedad debería liquidarse en 2027 y dejar a los españoles la herencia menos mala posible en términos de deuda. Esto implica vender y desarrollar el mayor número de activos con el menor coste posible en el próximo lustro. Así que García del Río no tiene tiempo que perder.
El presidente de Sareb, Javier García del Río.
En 2022, vencen los contratos de los servicers inmobiliarios con los que trabaja Sareb y ya está en marcha un concurso para renovarlos. La idea del nuevo presidente es ahorrar costes y para ello, quiere reducir el número de contratos que tiene con estas sociedades -que en muchos casos, están en manos de los mal llamados por una fracción del Gobierno 'fondos buitre'-. Así, pasarán de trabajar con cuatro a hacerlo con solo dos o máximo tres.
Como publicó este periódico, se han presentado al concurso seis servicers. Los cuatro con los que ya trabaja Sareb -Altamira, Haya Real Estate, Servihabitat y Solvia- y dos nuevos aspirantes -Anticipa (Blackstone) e Hipoges.
Dado el volumen de activos que maneja Sareb, de qué sociedades ganen el concurso depende la supervivencia de muchas de ellas. Al igual que el 'banco malo', nacieron en algunos casos con fecha de caducidad, aunque siempre hay nuevas crisis que abren oportunidades para estos fondos (y los impagos de créditos por la pandemia no va a ser una excepción).
Así que por si fuera poco el nerviosismo que hay entre los fondos internacionales con inversiones en el sector inmobiliario en España por la futura Ley de Vivienda, se suma estos meses la incertidumbre por el desenlace de este concurso -llamado Esparta II- del que depende la gestión de más de 30.000 millones de euros en activos. Estos frentes afectan a nichos distintos de la actividad de estos fondos, pero van a provocar fuertes movimientos en el medio plazo.
Los servicers son sociedades que nacieron para gestionar los 'activos tóxicos' de la banca. Anticipa es propiedad del conocido Blackstone, Haya de Cerberus y Servihabitat de Lone Star y CaixaBank. Mientras, Altamira es de doValue y Solvia de Intrum, en ambos casos fondos con sentido industrial y centrados en el negocio de servicers, con lo que no figuran entre los 'grandes tenedores' que señala la Ley de Vivienda.
De tamaño más pequeño ha emergido en el concurso Hipoges, un fondo de menor tamaño gestionado por Hugo Vélez que se ha presentado a este concurso con una propuesta muy competitiva, según fuentes del sector. La ventaja este fondo es que pone sobre la mesa un precio muy competitivo. Pero juega en su contra que cuenta con menos capilaridad y experiencia que otros grandes como Altamira, Servihabitat o Anticipa.
Este punto es importante, ya que si bien el ahorro de costes es un objetivo que como contribuyentes debemos agradecer, también es clave que Sareb no caiga en el eterno error del sector público de primar solo precio, frente a eficiencia. No hay que olvidar que además de reducir deuda, García del Río tiene la misión de hacerlo cuanto antes para cumplir el mandato antes de 2027. Lo barato puede salir caro y Sareb deberá buscar el equilibrio entre los servicers que elija en este proceso teniendo en cuenta también, otros factores como la vocación de permanencia en España y la estabilidad en el accionariado.
Javier del Río, Jaime Echegoyen, Luis de Guindos, Nadia Calviño, María Jesús Montero, Francesc Noguera, Eduardo Mendiluce, Hugo Vélez y José Luis Bellosta.
El desenlace de este concurso debería conocerse entre diciembre de este año y enero de 2022 para poder iniciar la migración tecnológica de los activos que estas plataformas van a tener que comercializar o gestionar a partir de verano del año que viene, cuando caducan los contratos actuales.
Con este calendario, será el próximo invierno cuando comience el baile corporativo entre estos gigantes internacionales, según varias fuentes del sector. Este proceso de fusiones no va a ser poco traumático, ya que los servicers son ya empresas con infraestructura y plantilla propia en España.
Tanto es así que a lo largo de estos años han ido incorporando altos ejecutivos a su gestión que ya están presentes en la dinámica española inmobiliaria del día a día. Es el caso de Francesc Nogueras (Altamira doValue), Eduard Mendiluce (Anticipa y Aliseda-Blackstone) o José Luis Bellosta (Solvia-Intrum).
La digestión del ladrillo de 2008 se acaba y no habrá sitio para todos, aunque sí para dos o tres grandes plataformas. Casi una década después de su aterrizaje en España, se debe reconocer que su papel en la profesionalización del sector inmobiliario ha sido clave, como también lo ha sido el capital que han puesto sobre la mesa para digerir los activos procedentes del boom inmobiliario (créditos morosos, viviendas, carteras de deuda, etc.).
Con este enfoque, podría ser que en el medio plazo, Nadia Calviño tenga noticias de ellos cuando empiecen a vencer créditos del ICO de la pandemia y la banca española tenga que colocar los non performing loans (créditos fallidos) de pymes que no tienen viabilidad.
Como fondos de inversión, cuando estos inversores aterrizaron en España lo hicieron con un horizonte temporal. Su filosofía parte de la premisa de invertir en lugares en los que hay crisis para desinvertir cuando la economía se recupera. De ahí el apodo de buitre. Pero de no ser por su papel en estos años, la deuda de 35.000 millones procedente de Sareb que María Jesús Montero ha tenido que contemplar en sus cuentas públicas sería mucho mayor, aunque para algunos no sea políticamente correcto reconocerlo.
ATENTOS A...
A la vuelta de este 'semipuente' se conocerá el desenlace de la OPA parcial sobre Naturgy. En un momento en el que el gas se ha convertido en un activo estratégico para la Unión Europea, lo que ocurra en el accionariado de esta empresa no será menor.
Jaime Siles y Francisco Reynés
Si los de Jaime Siles (IFM) logran hacerse con un 10% para entrar en el consejo de administración con un sillón y poder financiar la operación, la operación saldrá adelante, como contamos en esta columna el pasado lunes. Tres grandes fondos extranjeros tendrán la mayoría del accionariado de la empresa que preside Francisco Reynés, pero solo cinco consejeros. Esta situación sería incómoda para Criteria, pero de momento, con los independientes, el equilibrio para proteger el dividendo estaría a salvo.
