La Ley de Vivienda pinta de 'zonas tensionadas' casi toda Málaga: los expertos critican la propuesta

La apuesta del Gobierno central de limitar a un 3% las actualizaciones de los precios del alquiler en las bautizadas como zonas tensionadas, figura con la que se delimitan los espacios físicos donde es el esfuerzo del pago del arrendamiento es superior, va a tocar de lleno al 62% del territorio de la provincia de Málaga, así como a un 94% de su población.

Estos son los porcentajes que pueden extraerse de un reciente informe elaborado por la consultora Atlas Real Estate Analytics, que aplica herramientas de data science al mercado en España y Portugal. La firma ha querido medir el impacto que las modificaciones introducidas en la futura Ley por el Derecho a la Vivienda tendrán en distintas regiones de la geografía española. 

Tomando en consideración los parámetros que recoge el texto legislativo, avanzados días atrás, será competencia de las comunidades autónomas declarar las "zonas de mercado residencial tensionado". Y, en el caso de Andalucía, no es nada seguro que se vaya a actuar en esta línea.

Eso siempre que se cumplan alguno de los siguientes criterios: que el porcentaje de renta que una unidad familiar destina pagar el alquiler anual y a los gastos básicos de la vivienda esté por encima del 30%; o que la evolución de los precios de la zona haya superado en 3 puntos porcentuales el IPC de los últimos 5 ejercicios. 

Dos variables que, por lo que concluye el estudio de Atlas, se cumplen en buena parte de los distritos postales del territorio malagueño. De hecho, la de Málaga es una de las provincias donde la repercusión sería mayor. 

"Las provincias con mayor población concentran el mayor número de áreas tensionadas, con Baleares a la cabeza seguida de Málaga, Alicante, Barcelona, Las Palmas o Madrid", explica Alejandro Bermúdez, cofundador y CEO de Atlas Real Estate Analytic. 

Este experto incide en un detalle no menor y es en el impacto negativo que tendrá para los inversores que una zona sea declarada como tensionada, puesto que verían acotada de manera drástica la posibilidad de subir los alquileres.

Detalles del trabajo

Para alcanzar estas conclusiones, la consultora ha analizado 164 distritos postales en la provincia. Y de ellos, 102 cumplen los dos parámetros apuntados por el Gobierno en la nueva ley para ser calificados como “tensionados”. Si aplicamos una sola de las variables, el número de zonas censales sube a 154: 98 por el esfuerzo económico que genera el alquiler; 56 por la subida registrada de manera continuada.

La reacción de los expertos del sector inmobiliario no se han hecho esperar, acusando, en algunos casos, al Gobierno de actuar con "ceguera al continuar con sus políticas coercitivas frente a los propietarios de vivienda, obviando que el verdadero elefante en la habitación del mercado del alquiler es la falta de oferta". 

Así se expresa Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, para quien todas las medidas aprobadas hasta ahora "solo han conseguido drenar más y más la oferta disponible y aumentar los problemas de acceso al alquiler, con especial incidencia en los colectivos más desfavorecidos". 

Una situación, que señala, puede verse con claridad en la provincia de Málaga, donde en el último año la oferta de alquiler ha caído un 15%, o en la ciudad de Málaga, donde el problema es "aún más grave", ya que la caída del stock es del 27%.

"Las experiencias recientes de Berlín y París, y la más cercana de Barcelona, muestran que los resultados de estas políticas, lejos de mejorar el mercado del alquiler, lo han empeorado"

Francisco Iñareta, portavoz de Idealista

"Con las medidas anunciadas, como el tope a los alquileres, la situación solo está abocada a empeorar; las experiencias recientes de Berlín y París, y la más cercana de Barcelona, muestran que los resultados de estas políticas, lejos de mejorar el mercado del alquiler, lo han empeorado", insiste, subrayando que han dado lugar a una reducción de la oferta disponible y un aumento de las tensiones sobre los precios. 

Un punto de vista que es compartido por los promotores malagueños. La secretaria general de la Asociación de Constructores y Promotores (ACP), Violeta Aragón, subraya que la solución al problema de la vivienda en alquiler no pasa por "recortar o regular los precios o por limitar al mercado, sino por facilitar nuevos desarrollos". 

"El gran problema y lo que genera que haya tensión en la vivienda es que no hay suelos disponibles", remarca, apuntando que ni siquiera la exigencia legal de reservar en los sectores el 30% para VPO se está cumpliendo. "Como mucho se hace el 3%", destaca.

Aragón, como otros actores del sector, apuntan a que la "experiencia piloto" que se pretende ahora extender al conjunto del país ya se ha tasado en Cataluña, con unos resultados negativos. "No ha funcionado; lo que ha acabado ocurriendo es que se ha recortado la oferta de vivienda en alquiler", añade.

Infografía de la primera promoción de Lagoom Living en Distrito Zeta de Málaga.

"Momento muy inoportuno"

"El efecto que tendrá la propuesta es muy desfavorable en el conjunto del país, en Andalucía y en Málaga, pero es que en Málaga llega en un momento muy inoportuno", explica Rosa Madrid, directora regional en Andalucía de CBRE, quien pone en contexto la posición "cada vez más consolidada" que tiene la provincia malagueña y la capital de la Costa del Sol.

De hecho, apunta que tras muchos años en los que el modelo del producto residencial en alquiler era casi inexistente, ahora "empieza a ser una realidad el build to rent; es un sector que se está profesionalizando y los fondos tienen el foco puesto en la ciudad".

Para Madrid, el efecto que tendría la aplicación de las medidas planteadas sería contrario al pretendido. Y suma a todos los factores, como la reducción de la oferta o la huida de los fondos de inversión, como ha ocurrido en otros territorios, el impacto negativo que generaría sobre el proceso de rehabilitación de edificios.

En esta misma línea, José Félix Pérez-Peña, director de Savills en Andalucía, advierte que el impacto dependerá del modo en que se aplique en cada región y municipio. Y pone el acento en la necesidad que tiene Málaga de "aumentar su parque de vivienda en alquiler", para lo que es indispensable "inversión". "Y lo que los inversores necesitan es seguridad jurídica en mercados con necesidad estructural".

Siendo relevante la incidencia sobre el conjunto de la provincia, lo es más aún sobre la capital de la Costa del Sol, territorio que viene protagonizando en los últimos años los mayores incrementos de los valores del alquiler a nivel nacional.

Atlas dispone de datos concretos de los distritos postales de Málaga, entre los que destaca el caso de la almendra del casco antiguo, el 29008. En esta zona de la urbe, claramente afectada por el fenómeno de la vivienda turística, la suma que una unidad familiar tiene que destinar al pago del alquiler y los gastos propios de la vivienda es de 1.177 euros, lo que supone un esfuerzo medio del 51% de su renta. A esto hay que añadir un incremento de los valores del arrendamiento del 46% en los últimos cinco años.