La compraventa de viviendas cae en Málaga, pero sube el precio medio de los inmuebles

El mercado residencial en Málaga ha crecido considerablemente en los últimos años, fruto del atractivo turístico y empresarial de la ciudad. El sector ha alcanzado cuotas altas en la ciudad, especialmente desde la pandemia, aunque este 2023 se observa una ralentización. Así se detalla en el reciente informe de la consultora Colliers, que cifra la bajada de transacciones en un 18,5% menos que el año anterior. Sin embargo, el precio medio de los inmuebles sube un 1,6%, hasta los 279.091 euros.

A nivel nacional, la "abrupta subida" de los tipos de interés durante los últimos 12 meses no ha pasado desapercibida en el sector residencial, aunque ha tenido un impacto mucho menor que en otra tipología de activos, según apunta en dicho estudio Antonio de la Fuente, managing director de Colliers.

En general, la exigencia de mayor rentabilidad en las operaciones de fondos de inversión ha ralentizado su actividad. Este estudio señala que, sin embargo, los inversores locales y de menor tamaño "se han vuelto más activos y competitivos" a la hora de analizar oportunidades.

El mercado en venta se ha visto afectado por el incremento del coste financiero, que está provocando una reducción del número de hipotecas y, en consecuencia, en la demanda de compra de viviendas, con la excepción de la obra nueva en determinadas ciudades españolas. No ocurre lo mismo en el mercado residencial de lujo, que sigue "comportándose muy bien", según el estudio de Colliers.

Por tanto, la demanda se ha trasladado al mercado en alquiler, cuya presión ha provocado "importantes incrementos de precios" en las grandes ciudades, como es el caso de Málaga. 

Este informe de la consultora Colliers ofrece diferentes datos comparativos entre las principales capitales de provincia españolas. Uno de ellos es el precio tasado de segunda mano, que en Málaga es de 2.190 euros el metro cuadrado, un 9,58% más que el año anterior. Se sitúa en novena posición a nivel nacional en esta lista, encabezada por San Sebastián con 4.220 euros el metro cuadrado.

En cuanto al precio tasado de obra nueva, Málaga se ubica en quinta posición en España, con 2.820 euros el metro cuadrado, misma cifra que el año anterior. Vuelve a encabezar el ránking la ciudad de San Sebastián, con 4.610 euros el metro cuadrado.

Málaga escala posiciones en el caso del alquiler: es la segunda ciudad en España con mayor tasa de esfuerzo para alquilar, un 38,1%, solo por detrás de Barcelona (43,2%). El esfuerzo hipotecario sitúa a la capital de la Costa del Sol en quinto lugar, con un 35,6% en una lista que encabeza San Sebastían (49,5%).

Según los datos de Colliers, en Málaga se transaccionaron casi 18.700 viviendas en el primer semestre de 2023, un 18.5% menos que el año anterior. El mercado de obra nueva ha caído con más fuerza, registrando un descenso del -54,5%, con 1.603 transacciones. Las compras de vivienda nueva apenas alcanzaron una cuota de mercado de 8,6%, por debajo del año 2022 (15,4%).

Este descenso también se ha observado en hipotecas: 11.888 registradas en el primer semestre de 2022 frente a las 10.220 en 2023, lo que supone un 14,0% menos. "Se espera que esta tendencia se mantenga durante los próximos meses debido al endurecimiento de las condiciones de financiación implementadas por las entidades bancarias", añaden en el informe.

Para el tercer trimestre del año, Colliers estima una contracción tanto en transacciones como en hipotecas, consecuencia de la disminución de la demanda motivada por las nuevas condiciones financieras.

Así, para el conjunto del año, se prevé que las transacciones totales en Málaga se cerrarán en torno a 34.400 operaciones de viviendas, un 18,5% por debajo de la cifra del año anterior, y en el mercado de obra nueva se alcanzarán las 4.000 viviendas, un descenso del 25,8% respecto al 2022. Las hipotecas alcanzarán las 20.000 unidades, un 13% menos. 

¿Qué retos y problemáticas plantea Colliers para el mercado residencial en 2024? El informe hace referencia a la reducción del coste financiero, la estabilización de los costes de construcción, la escasez de mano de obra cualificada, la incertidumbre sobre la nueva ley de la vivienda y la escasez de suelo finalista a precios adecuados.