Berlín, la ciudad que 'odia' a los caseros: así regulan con mano de hierro el alquiler

Este domingo entra en vigor un experimento en Berlín. Se trata de una nueva ley que pone tope a los alquileres. Mietedeckel la llaman aquí, algo así como ley de “tope al alquiler”. Sus propios promotores la han definido como “territorio jurídico desconocido”.

Esos son los términos de Katrin Lompscher, ministra de Desarrollo Urbano de la ciudad-estado que es Berlín. Ella forma parte del partido izquierdista Die Linke, una formación equiparable a Podemos en España que integra la coalición de izquierdas que gobierna la capital alemana. Esa coalición también la integran Los Verdes y el Partido Socialdemócrata de Alemania (SPD). A éste último pertenece Michael Müller, el alcalde de Berlín.

Dos décadas va camino de cumplir la capital alemana con un alcalde socialdemócrata en el poder –a Müller lo precedió Klaus Wowereit– y, con alcaldes del SPD, el mercado de la vivienda ha alcanzado una situación, para muchos, insostenible. El precio de la vivienda de alquiler ha subido en Berlín de un tiempo a esta parte más que en ningún otro punto de Alemania, un país donde esta misma semana el Bundesbank veía “exageraciones en el precio” de la vivienda que ofrece el mercado.

Actualmente se paga, de media, cerca de 10 euros el metro cuadrado en una vivienda de alquiler en Berlín, según datos del portal de estadística alemán Statista. En 2004, el precio era de 5,1 euros. Para atajar la subida, el gobierno de la ciudad ha decidido lanzar la ley de tope al alquiler, una medida que tiene una duración limitada –5 años– y que no afecta a todas las viviendas, sino a las que están disponibles desde 2014, a la vivienda social y a las viviendas en residencias.

Las autoridades estiman que habrá un ahorro total de 100 millones de euros para los inquilinos. Gracias a esta ley, los inquilinos afectados podrán pagar precios que tendrán como referencia los de 2013, año a partir del cual se desbocó la vivienda en alquiler, según las autoridades.

"La gente tiene miedo"

La ley del “tope al alquiler” es una medida que ocurre cuando la política se ocupa de legislar teniendo en mente el miedo de la población, según David Eberhart, portavoz y responsable de comunicación de la Asociación de Empresas Inmobiliarias de Berlín y Brandeburgo (BBU, por sus siglas en alemán). “La gente tiene miedo, la gente teme que le suban el alquiler y es hasta cierto punto comprensible que la política se ocupe de este asunto”, dice Eberhart a EL ESPAÑOL.

Pero “esta política tiene un sesgo populista, por cómo se ha llevado a cabo la discusión, tratando con los miedos de la gente”, abunda el responsable de la BBU. Su asociación representa a grandes propietarios del mercado de vivienda, empresas como Deutsche Wohnen o Vonovia. Respectivamente, estas firmas alquilan en Berlin 110.000 y 40.000 viviendas.

Los propietarios se aprovechan

Eberhart asegura que no son las grandes empresas, sino más bien los propietarios privados los que más se están aprovechando de la situación. Los propietarios privados representan aproximadamente la mitad del mercado de la vivienda en alquiler en Berlín.

“Hay propietarios privados que se están aprovechando. Porque si uno lee todos los días en los periódicos como puede leerse hoy día que los alquileres en Berlín están explotando, y uno no cobra más a los inquilinos, uno tiene la sensación de ser tonto si no hace nada al respecto”, sostiene el responsable de BBU.

Hay quien estima que los propietarios que se están aprovechando rondan el 75% del total en Berlín. Ese porcentaje es el que maneja Daniel Halmer, responsable de la start-up de tecnología aplicada a la abogacía wenigermiete.de. La empresa de Halmer ha diseñado un programa que ha automatizado la queja ante los propietarios y los tribunales sobre condiciones abusivas de los alquileres. “Tres de cada cuatro contratos de alquiler están por encima de lo que establece la ley del freno al alquiler”, apunta Halmer a EL ESPAÑOL.

Halmer alude a la conocida como ley del freno al alquiler que establece desde 2015 que los precios de los nuevos contratos de alquiler sólo puedan estar un 10% por encima de lo que establece el índice de precios que elaboran las autoridades. Esa ley es diferente a la del tope berlinés en varios aspectos.

Por ejemplo, la ley de freno al alquiler no contiene sanciones para los propietarios que se excedan en sus alquileres. El Mietedeckel sí, pues fija multas de hasta 500.000 euros. Ambas leyes también son diferentes en su origen. El Mietedeckel fue aprobada a finales de enero en el parlamento regional berlinés. La ley de freno cuenta con la aprobación del Bundestag.

Batalla judicial a la vista

Ahí está uno de los principales reproches a los que se enfrenta el Mietedeckel. Es más, organizaciones de propietarios como Casa y Terreno, que representa a unos 8.000 propietarios privados de Berlín, han hecho campaña contra la nueva ley de Berlín. Su presidente, Carsten Brückner, ha puesto de relieve que “el Land de Berlín no tiene las competencias necesarias para una ley así”.

Aunque Halmer se ocupe de defender inquilinos ante los abusos de los propietarios, muestra a este periódico sus dudas sobre el futuro de la nueva ley berlinesa. Puede que sea anticonstitucional. “Grandes propietarios como Deutsche Wohnen o Vonovia ya han dado cuenta de su intención de denunciar la medida ante el Tribunal Constitucional lo antes posible”, recuerda Halmer.

De hecho, las grandes empresas ya han intentando parar la medida en ese tribunal. Pero el pasado mes de enero esa tentativa falló porque la iniciativa contra la ley llegó demasiado pronto, en cualquier caso, antes de que entrara en vigor.

El Mietedeckel entrará en vigor este domingo. A partir de entonces, la batalla judicial parece estar asegurada. “Yo no estoy seguro de que el Mietedeckel se pueda mantener, porque no está claro que Berlín pueda hacer una ley así”, dice el abogado en jefe de wenigermiete.de. “Si esa nueva ley es políticamente una medida inteligente o un loco experimento socialista es algo que sabremos en un par de años”, concluye.