¿Estás seguro de que no quieres que se regulen los alquileres?

Ha pasado. Por fin el Gobierno ha anunciado que va a regular el precio de los alquileres. Ha hecho falta que los precios en ciudades como Madrid hayan subido treinta veces más que los salarios y que España encabece la lista de países de Europa donde el alquiler consume una mayor parte de los ingresos de su población. Inmediatamente, políticos y tertulianos discrepantes han arremetido contra la medida, y habrá mucha gente que se pregunte: ¿de verdad vulnera la propiedad privada? ¿Me van a quitar la casa? ¿Se empieza regulando los alquileres y se termina confiscando el dinero a los pequeños ahorradores? No, nada de esto va a pasar con la ley que prepara el Gobierno.

Las políticas para limitar los precios de los alquileres no son nada nuevo, ni mucho menos, aunque esta semana pareciera que el Gobierno español las acaba de inventar. Estas medidas existen desde hace más de un siglo en las grandes economías mundiales, que han adoptado distintas vías según la coyuntura de cada momento histórico. Hoy en día operan en países como Alemania, Australia, Austria, Canadá, Dinamarca, Estados Unidos, Francia, Irlanda, Japón, Países Bajos, Noruega y Suecia. Nueva York, capital de las finanzas globales, lleva desde la década de 1940 interviniendo el mercado del alquiler para limitar los precios.

Allí, desde luego, no ha ocurrido nada de lo que llevamos escuchado. Todo lo contrario, porque, durante los últimos años, estas normativas se han extendido y reforzado en Estados Unidos, Francia o Alemania. De hecho, políticos que comparten posicionamientos con la derecha española, como el presidente francés, Emmanuel Macron, o la última canciller alemana, Angela Merkel, han aprobado estas medias durante sus mandatos. ¿Nadie se lo ha dicho a Pablo Casado?

El verdadero problema es el alcance limitado de la normativa, que hará que sus objetivos no se cumplan

Algo que tampoco hemos escuchado estos días es que los precios de los alquileres llevan desde septiembre de 2020 regulados en Cataluña. En su día también se profirieron todo tipo de vaticinios funestos, y ninguno se cumplió. En los municipios donde se regularon los precios, los alquileres han bajado mucho más que en el resto de las localidades, y el número de contratos ha crecido hasta el punto de que en Barcelona se ha batido el récord histórico. Y no es una cuestión de que los municipios sean socialistas o independentistas. Badalona, localidad gobernada por el PP, bajo el mando de Xavier García Albiol, también ha solicitado que la regulación se aplique en su municipio durante otros cinco años. Podría no haberlo pedido, pero lo hizo. Porque el PP de Badalona quería que sus ciudadanos y votantes disfrutaran de los efectos positivos de esta medida.

El verdadero problema de la nueva regulación no tiene que ver con lo que algunos políticos y tertulianos llevan días proclamando, como la experiencia internacional demuestra. El verdadero problema es el alcance limitado de la normativa, que hará que sus objetivos no se cumplan. Este es el auténtico escollo que plantea la nueva regulación. Las políticas de control de rentas están dirigidas a actuar de manera inmediata sobre el aumento de los precios del alquiler, como publicaba el Banco de España en un informe de 2020. Pero el alcance limitado de la normativa propuesta por el Gobierno nos lleva directos a su fracaso, ya que su capacidad para bajar los precios de los alquileres es muy reducida.

El primer problema es que deja en manos de las comunidades autónomas la aplicación de la ley. Si el objetivo es limitar los precios en los mercados tensionados, el Gobierno tendrá que establecer los factores que hacen que un municipio se considere como tal. Pero una vez se cumplan los requisitos, la regulación se debería activar de manera automática. De lo contrario, la medida no será efectiva y aumentará la desigualdad entre regiones.

En 2008 quedó del todo claro que este era un modelo fallido, y seguimos sufriendo sus consecuencias

El segundo problema es que, con la propuesta actual, un arrendador que tenga 5 viviendas alquiladas en un mercado tensionado (o 10, 15, 20 o 30), no tendrá que bajar el precio de sus alquileres al quedar fuera de la medida. En ese sentido, ni los aplausos del Ejecutivo ni los gritos de la oposición están fundamentados, porque la legislación no será efectiva. Es por ello por lo que el Gobierno debería rectificar, y extender la regulación al conjunto de los contratos de alquiler vigentes, para que todos los alquileres estén limitados por el índice de referencia de la zona. De esta manera, la normativa sí que bajaría los precios.

Las razones para bajar por ley el precio de los alquileres son muchas, más aún en un contexto como el español. Tanto organismos humanitarios como el sector privado comparten que nadie debe dedicar más del 30% de sus ingresos al pago del alquiler. Para unos porque supone una vulneración de derechos, para otros porque aumenta los riesgos de impago.

En España, tres millones de personas dedican más del 30% de sus ingresos al pago del alquiler. Además, una ley que baje los alquileres un 20%, 30% o 40%, aumentaría la capacidad de consumo de los hogares, lo que potenciaría la demanda agregada. Una transferencia masiva de dinero de la economía rentista a la economía real. De manera que bajar los alquileres por ley también puede ser una de las medidas más efectivas para superar la crisis.

Durante décadas en España se ha legislado para que suban los precios de la vivienda y de los alquileres. En 2008 quedó del todo claro que este era un modelo fallido, y seguimos sufriendo sus consecuencias. Ahora toca lo contrario. Apostar por un sistema de vivienda que ponga a las personas en el centro, y eso pasa obligatoriamente por políticas que bajen los precios de los alquileres.

*** Javier Gil es activista e investigador especializado en vivienda.