Merlin Properties, propietaria de Marineda City en A Coruña, consolida su recuperación en 2022

Melin Properties, propietaria del centro comercial Marineda City de A Coruña, consolido su recuperación tras la Covid-10 tras cerrar el ejercicio 2022 con unos ingresos de 460,7 millones de euros, incluyendo rentas brutas de 452,8 millones. El Ebitda de la compañía inmobiliaria se situó en 334,7 millones, mientras que el beneficio operativo ascendió a 290,5 millones (62 céntimos por acción).

El valor bruto de los activos se sitúa en 11.317 millones, absorbiendo una importante expansión de yields (+44 pbs) con impacto moderado en las valoraciones (-1,5% LfL vs 2021) gracias a un extraordinario rendimiento operativo basado en crecimiento de rentas y mayor tasa de ocupación. El valor neto de los activos asciende a 7.363 millones (15,67 euros por acción), con una disminución del 2,7% respecto a 2021.

Tras la distribución a los accionistas de 561 millones de euros o 1,20 euros por acción, el nivel de endeudamiento ("LTV") se sitúa en 32,7% (39,2% en 2021), con una posición de liquidez de 1.856 millones de euros y con el vencimiento medio de la deuda en 4.9 años. La compañía informa de que se han repagado más de 2.000 millones de euros de deuda y el 100% de los bonos existentes han sido convertidos en bonos verdes. El bono de 743 millones que vence en abril del 2023 se ha refinanciado a un coste muy atractivo (MS + 126 pbs), alargando el vencimiento medio de la deuda a 5.8 años y sin vencimientos hasta mayo de 2025.

Aumento de las rendas ‘like-for-like’ y de la ocupación de los centros comerciales

Respecto a las oficinas, Merlin Properties indica que se produjo un importante aumento de las rendas like-for-like (+6%) gracias al incremento de la ocupación (+245 pbs vs. 2021), la indexación a inflación y la subida de rentas en las renovaciones. Así, se ha batido la indicación de ocupación dada al mercado a principios del ejercicio (91,5%), situándose ésta en 92,5%.

La cartera logística tuvo un "excelente comportamiento" con un crecimiento de las rentas like-for-like del +8,6% gracias a la ocupación, indexación a inflación y al incremento de rentas en renovaciones. 2022, además, fue "muy interesante" para Merlin Properties en cuanto a comercialización con más de 294.000 metros cuadrados firmados.

El desarrollo de los planes Best II y III, por otro lado, continúa tras haberse entregado este año tres proyectos con más de 115.000 metros cuadrados alquilados al 100%. La compañía cuenta con más de 550.000 metros cuadrados de suelo para desarrollo que permiten a Merlin acompañar a sus inquilinos en sus futuras fases de expansión.

La ocupación en centros comerciales (95,0%) sigue aumentando (+73 pbs en 2021) y se produjo un sólido rendimiento operativo de la cartera con las ventas de los inquilinos por encima de niveles pre-Covid (+2,7%). Las afluencias en diciembre superan ya la cifra de 2019 (+0,3%) y la tasa de esfuerzo se sitúa en mínimos históricos (11,8%), según informa la compañía.

El valor bruto de los activos (Gross Asset Value o GAV) de Merlin asciende a 11.317 millones de euros a 31 de diciembre de 2022, según las tasaciones realizadas por Savills, CBRE y JLL. El descenso en las valoraciones ha sido muy moderado (-1,5% LfL) gracias a un excelente rendimiento operativo, que ha absorbido en gran medida la expansión de los yields.

Actividad inversora y desinversora

Merlin Properties destaca, en cuanto a la actividad inversora en el ejercicio, la adquisición de dos edificios de oficinas prime por valor de 131,5 millones de euros. Respecto a la actividad desinversora, destaca la venta de la cartera BBVA por 1.987 millones de euros. Adicionalmente, a lo largo de 2022, el Grupo ha vendido otros activos por un total de 112,6 millones de euros con una prima sobre GAV del 8,7%, incluyendo cuatro edificios de oficinas (33.783 metros cuadrados).

El buen año de Merlin se ha visto fuertemente refrendado en los ratings de sostenibilidad, puesto que ha mejorado su puntuación con respecto a 2021 en todos los índices (GRESB, CDP, S&P Global, Sustainalytics, Bloomberg y Vigeo Eiris). La firma destaca respecto a esto dos hitos: la inclusión de Merlin en uno de los ratings de sostenibilidad más prestigiosos del mundo, el Dow Jones Sustainability Index, por segundo año consecutivo y la gran mejora en el rating de Sustainalytics, que la sitúa en el 1% de las compañías mejor valoradas del mundo.

La ocupación se mantendrá en 2023

La compañía concluye que, ausencia de externalidades macroeconómicas, en las tres categorías de activos principales (oficinas, naves logísticas y centros comerciales) se prevé un mantenimiento de los niveles de ocupación en 2023. Las rentas se seguirán viendo beneficiadas por la inflación, al estar los contratos de arrendamiento indexados al IPC.

La estimación de beneficio operativo (FFO) para el ejercicio 2023 es de 58 céntimos de euro por acción. El dividendo complementario, adicional al dividendo a cuenta de 20 céntimos distribuido en diciembre 2022, será propuesto por el Consejo de Administración en próximas fechas, sujeto a la aprobación por parte de la JGA y distribuible en mayo 2023.