El alquiler residencial se ha encarecido un 13,6 % en el Casco histórico de Toledo en el último año

El grupo municipal socialista en el Ayuntamiento de Toledo ha presentado una moción al Pleno municipal del mes de junio para que el equipo de Gobierno retome la modificación puntual 32 del Plan General de Ordenación Urbana, que salió a información pública en febrero de 2023.

La parte resolutiva propone que se tramite de "forma urgente" una ordenanza que recoja la regulación urbanística de las viviendas de uso turístico en Toledo para frenar la turistificación y gentrificación del Casco histórico.

Los socialistas consideran necesario reanudar la regulación que "puso en marcha el anterior equipo de Gobierno de tal manera que puedan coexistir la actividad económica y el uso residencial, los visitantes y los vecinos a la vez que se asegura la disponibilidad de viviendas para el alquiler residencial de larga estancia".

La propuesta advierte de que "si continúa la inacción del Gobierno municipal en el Casco, el barrio dejará de ser pronto un lugar accesible para vivir y quedará destinado exclusivamente a la actividad turística".

En este sentido, aportan como datos, citando como fuente al portal web inmobiliario Idealista, que en el último año el stock de viviendas ha caído un 23 %, mientras que el precio del alquiler ha subido un 9,6%, porcentaje que se dispara al 13,6 % en el Casco.

Beneficios de la nueva Ordenanza

La exposición de motivos de la moción socialista recoge los beneficios y los desequilibrios que generan las viviendas y los pisos de uso turístico en una ciudad como Toledo, declarada Patrimonio de la Humanidad. Entre las bondades destacan la canalización de la "inversión privada hacia la rehabilitación de viviendas" intramuros de la ciudad histórica, "asegurando así la conservación de muchos inmuebles, que en algún momento pueden pasar a uso residencial".

El PSOE municipal considera también que este tipo de alojamientos distribuyen a los turistas por zonas poco frecuentadas del Casco y contribuyen a aumentar el gasto medio por turista al incrementarse la estancia media.

Además, destacan que esta fórmula de alquiler vacacional es la preferida por los turistas más jóvenes y por las familias y ayudan a mantener el comercio diario y de proximidad en el barrio histórico.

Entre 650 y 700 viviendas de uso turístico

No obstante, la irrupción de esta nueva tipología de viviendas genera "tensiones en el tejido urbano y social". Entre los efectos colaterales se encuentra que puedan llegar a convertirse en una "competencia desleal" para los hoteles, "una competencia que además genera menos puestos de trabajo". Según el texto de la moción, por cada 14 plazas de alojamiento en pisos de uso turístico se genera un puesto de trabajo, mientras que la relación es de un empleo por cada 10 plazas cuando hablamos de establecimientos hoteleros.

Los problemas asociados con la convivencia, la recogida de basuras y el aparcamiento son otros de los inconvenientes. Pero, sin duda, el principal es la reducción del mercado de alquiler residencial y su encarecimiento. En este sentido, el grupo municipal socialista recuerda que el último informe sobre vivienda de uso turístico, elaborado por la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo, concluía que en la ciudad había unas 500 viviendas de uso turístico que ofertaban unas 3.000 plazas de alojamiento.

"Teniendo en cuenta que en marzo de este año Exceltur estimaba que la oferta se había incrementado un 28,8 %, ahora se puede deducir que existen entre 650 y 700 viviendas, la inmensa mayoría en el Casco histórico", señala la moción socialista.

Modificación puntual 32 del Plan General

El texto de la modificación puntual 32, que fue sometido a información pública para la presentación de alegaciones, modifica el artículo 320 de las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de 1986 en lo relativo a los usos hoteleros. La modificación añade un nuevo anexo, el quinto, en donde se incluye la nueva Ordenanza Municipal Reguladora del Uso Extrahotelero consistente en viviendas de uso turístico y apartamentos turísticos.

La nueva ordenanza marca los requisitos mínimos de este tipo de alojamientos. Así, deberán contar con un comedor o cuarto de estar con al menos 10 metros cuadrados, un dormitorio de dos camas con, al menos 10 metros cuadrados o dos dormitorios de una cama con al menos seis metros cuadrados, una cocina de al menos cinco metros cuadrados y un aseo con al menos lavabo, retrete y ducha de un 1,5 metros cuadrados como mínimo. Asimismo, si la cocina o el comedor o cuarto de estar constituyen una única estancia, ésta no puede ser menos de 14 metros cuadrados.

Por otro lado, el borrador de Ordenanza divide la ciudad en dos zonas. La primera se corresponde con el Casco histórico y la segunda incluye el resto de la ciudad, menos tensionada. Así, intramuros de la muralla, las viviendas de uso turístico sólo se podrán ubicar en la planta primera en inmuebles de uso comercial y en las plantas baja y primera del resto de inmuebles. En el resto del núcleo urbano no se limita su ubicación. Asimismo, en el ámbito de los cigarrales, la vivienda de uso turístico será compatible con el uso principal residencial.

Además de estas condiciones, se establece una limitación por número máximo de viviendas de uso turístico o de apartamentos turísticos permitidos en cada una de las áreas delimitadas del Casco histórico, según las secciones censales definidas en enero de 2023, sin que en ningún caso el número de este tipo de establecimientos pueda superar el 20 % del número de viviendas permitidas por el Planeamiento en cada una de las áreas.

Por último, no podrá desarrollarse el uso extrahotelero en viviendas de protección pública mientras se mantenga su calificación. Tampoco podrá incorporarse este uso en edificios residenciales del Casco que hayan recibido subvención por aplicación de la Ordenanza de Ayudas para la Rehabilitación de viviendas, durante el plazo establecido en la misma.

La opción del equipo de Gobierno

Que el equipo de Gobierno haya anunciado que no seguirá con la tramitación de la Modificación Puntual 32 del Plan General de Ordenación Urbano no significa que haya renunciado a la aprobación de una Ordenanza que regule la apertura de viviendas y pisos de uso turístico. Así lo aseguraba hace unos meses el propio alcalde de Toledo, Carlos Velázquez, que se comprometía a tener el borrador del nuevo texto normativo antes del mes de agosto. Este período de reflexión de un año ha coincidido con la suspensión de nuevas licencias decretada al inicio del período de información pública de la citada modificación 32.

Aunque se sabe poco de la nueva propuesta, ésta, a buen seguro, tendrá en cuenta la sentencia del Tribunal Supremo que avala que las comunidades de vecinos puedan limitar el número de viviendas de uso turístico en sus inmuebles.

Además, los populares ya en la anterior legislatura consideraban excesivo que los pisos turísticos pudieran llegar a alcanzar hasta el 20 % de las viviendas permitidas por el planeamiento en cada una de las áreas censales en las que está dividido el Casco, lo que también puede dar una pista de por dónde irán los cambios.

En este sentido, explicaban que en algunas zonas existen aún bolsas importantes de viviendas en ruinas o en malas condiciones de habitabilidad por lo que de facto este 20% en realidad suponía un porcentaje mayor sobre el parque de viviendas realmente disponible.

En aras de lograr el consenso sobre un asunto, que tiene preocupados a los vecinos del Casco histórico y cuya regulación el Ayuntamiento lleva intentando desde 2018, el nuevo intento de ordenanza, y van tres, podría pasar por recuperar las líneas generales de otro borrador de Ordenanza, cuya redacción vio la luz durante la primera legislatura de Milagros Tolón como alcaldesa, y cuyas líneas generales fueron consensuadas con los populares por el entonces concejal de Urbanismo, Teo García.