El cóctel no podría ser mejor: el turismo funcionando a pleno rendimiento, el mercado inmobiliario recuperando su ritmo y los inversores con apetito por el ladrillo hotelero, como han mostrado recientes operaciones como la opa que lanzó hace un mes Blackstone por Hispania. Meliá no quiere desaprovechar el tirón para darle una revisión a su cartera inmobiliaria y desprenderse de activos que en este momento no tengan sentido para su operación en España.

En lo que va de año, la compañía no ha tocado su cartera, pero la hotelera que dirige Gabriel Escarrer sigue de cerca los movimientos tanto del sector de hospedaje como del inmobiliario para aprovechar cualquier oportunidad que pueda surgir. “En relación a potenciales ventas, somos conscientes de que la positiva situación de los sectores turístico e inmobiliario en España, con este último aprovechándose del apetito inversor y de las recientes operaciones cerradas por fondos internacionales, particularmente en el sector hotelero”, señala la hotelera en el informe de resultados del primer trimestre.

Esta coyuntura, apunta, “debería ayudarnos a la hora de generar oportunidades” para crear valor para sus accionistas a través de “desinversiones en activos no estratégicos situados en España”. La hotelera pone sobre la mesa su cartera para evaluar opciones durante “los próximos meses” y, para tener más clara su situación, ha encargado a Jones Lang LaSalle (JLL) que vuelva a tasar sus activos. ¿Cuándo tendrán el estudio? Para julio, momento en que presente sus resultados semestrales, indica.

Cartera en revisión de valor

La hotelera lleva varios años trabajando en potenciar la calidad de su portafolio patrimonial. Ya en 2015, encargó una valoración de su cartera que situó su valor en 3.125 millones, según un informe elaborado también por JLL. En esta cartera se incluían 67 activos hoteleros (la mayoría en España, pero también 8 hoteles en Europa y 18 en América Latina además de otros activos como aparcamientos o casinos), que sumaban más de 16.000 habitaciones.

El valor de su cartera hace tres años marcaba una apreciación de un 15,5% en bases comparables respecto a 2011, según los datos de la compañía, con un precio medio por habitación de más de 195.000 euros. La mayor revalorización la marcaron los hoteles vacacionales (15,9%) en España y los hoteles en Latinoamérica (26,2%). Los terrenos, sin embargo, se depreciaron un 11,8%, pese a que en España se revalorizaron un 18,1%.

Además, Meliá cuenta con hoteles en propiedad conjunta con otros socios. En la valoración que JLL hizo en 2015 situaba el valor de su cartera compartida en otros 420 millones, lo que supuso una apreciación de un 20% respecto a 2011.

La hotelera espera que la valoración de este año salga mejor parada, aunque es consciente de que los movimientos de los últimos años -tanto adquisiciones como desinversiones- o el deterioro del tipo de cambio en algunos mercados donde tiene propiedades van a afectar “ligeramente” al resultado.

En esta estrategia para crear valor, Meliá se comprometió a una rotación de activos en base a su rentabilidad y a utilizarlos como palanca de crecimiento para las diferentes marcas del grupo. En 2015, Meliá se desprendió de nueve activos y logró plusvalías por 47,3 millones, manteniendo la gestión de todos los hoteles.

En estas operaciones se enmarcó la venta de hoteles vacacionales a Starwood Capital, por 176 millones, que además supuso el acuerdo para relanzar la marca Sol. También se vendió el complejo Calas de Mallorca por 23,6 millones y el Sol Falcó por 20 millones.

Al año siguiente, la hotelera realizó desinversiones -inmobiliarias, en empresas del grupo, activos financieros, etc.- por 71,3 millones, casi todo en España. En este ejercicio, los movimientos de su cartera generaron una ganancia de capital de 6,1 millones.

En 2017, la hotelera no vendió ningún activo en propiedad, como recoge en su memoria anual. Aun así, el grupo realizó una desinversión valorada en 58,5 millones, de los cuales 3 millones correspondieron a la operación en España.

Durante estos dos últimos años, su estrategia para sacar más jugo a su cartera inmobiliaria se ha volcado en la reconversión de sus activos. En 2016, por ejemplo, el TRYP Ambassador en Madrid, se reformó y para ser el Gran Meliá Palacio de los Duques, una apuesta que ya están notando en sus ingresos. También se reformaron el Meliá Calviá Beach, orientándolo a un segmento de mayores ingresos.