El sector financiero ha tenido que rebajar sus expectativas sobre la venta de carteras de activos tóxicos heredados de la crisis en la recta final del año. Si las firmas implicadas en este tipo de operaciones estimaban antes de las elecciones que el año se cerraría con un volumen de compra por parte de los fondos aproximado a 19.000 millones, ahora manejan un cierre del ejercicio con 17.785 millones de euros de activos vendidos.

Se trata de un recorte limitado, pero suficiente para poner en alerta al sector. A esos cerca de 1.200 millones de euros menos de caída en el volumen de operaciones, habría que sumar lo que Blackstone dejó de ingresar el pasado verano, cuando no fue capaz de colocar el 100% de un grupo de activos que sacó a la venta por la incertidumbre sobre el alquiler.

Fuentes implicadas en este tipo de operaciones, aseguran a EL ESPAÑOL que el recorte está influido por el hecho de que la incertidumbre política y regulatoria en el mercado inmobiliario está complicando alcanzar acuerdos entre compradores y vendedores sobre el precio. No obstante, es preciso puntualizar que ese impacto es limitado y habría afectado al 6% del valor nominal de las ventas para el conjunto del año.

El pasado octubre, la banca española y Sareb tenían puesta en marcha la maquinaria para cerrar el año con 19.000 millones de euros en activos vendidos, según avanzó este periódico. Desde entonces, se han vendido carteras por un valor nominal de 2.820 millones de euros y se ultiman otras 10 ventas a fondos por valor de 7.965 millones que tendrían que cerrarse antes de que acabe el año. Suele ser habitual la firma de este tipo de operaciones en el mes de diciembre para anotar plusvalías en la cuenta de resultados del banco vendedor o de Sareb.

Fidere solo vendió un 35%

Fuentes que trabajan en este sector reconocen que se han producido diferencias sobre las expectativas de los precios entre compradores y vendedores en los últimos meses.

Fue el caso de la citada cartera que el pasado verano trató de vender Fidere (Blackstone) y tuvo que descafeinar para conformarse con deshacerse de un 35% de lo ofertado, según fuentes conocedoras de la operación.

Otro ejemplo, más reciente, ha sido la marcha atrás que tuvo que dar BBVA con el intento de vender la cartera de adjudicados bautizada como GER, como publicó El Confidencial. 

En este caso, las dudas sobre los efectos que tendría en el mercado inmobiliario un cambio en la normativa de Vivienda pesó sobre la decisión final de los potenciales compradores, de acuerdo con fuentes del mercado.

Y es que poco ayuda a impulsar las ventas la incertidumbre que ha introducido en el sector inmobiliario la posibilidad de que Unidas Podemos marque la política sobre Vivienda si se forma el Gobierno de coalición de izquierdas.

Ya el pasado marzo, el PSOE -inducido por el partido de Pablo Iglesias- impulsó un cambio en la duración de los contratos de alquiler en España para controlar la subida de precios. Con la nueva normativa, las Socimis e inversores profesionales que se dediquen al alquiler están obligados a formalizar contratos con una duración de siete años, frente al lustro impuesto para los propietarios particulares de pisos en alquiler. Hasta este año, la duración de los contratos de arrendamientos era de tres años para todos.

Menos incentivos a la inversión

Un estudio reciente Fedea ya ha advertido que limitar el precio de los alquileres reducirá la oferta de vivienda disponible y rebajará los incentivos a invertir en nuevos inmuebles destinados al alquiler.

Los datos de las distintas comunidades autónomas sobre la recaudación corroboran esa tesis, puesto que los ingresos por transmisiones patrimoniales han caído en los últimos meses, coincidiendo con los globos sonda sobre el mercado del alquiler lanzados por el Ejecutivo y su posible socio de Gobierno. El contratiempo burocrático de la Ley Hipotecaria que se aprobó en junio también ha influido en ese enfriamiento de los datos en los meses de verano.

No obstante, los fondos consideran que la caída de la venta del ladrillo tan solo afecta a algunas localidades y de media esperan que los precios suban este año entre un 3 y un 5%. Ese sería el escenario que manejan los vehículos de inversión con intereses en España para las operaciones que cierran con la banca.

Es preciso puntualizar que en las ventas de carteras de las entidades financieras, los inmuebles son una parte muy pequeña de los activos, entre los que figuran activos adjudicados, créditos fallidos y préstamos sin garantías. 

El exceso de liquidez que hay en el mercado sigue favoreciendo el cierre de estas operaciones en España. No obstante, las entidades y Sareb ya han vendido desde 2012 más de 200.000 de los 290.000 millones de euros que llegaron tener en el balance, con lo que es lógico que el volumen que mueve este negocio sea cada vez menor.

Esto hará que el volumen de operaciones de este año sea muy inferior a los 47.000 millones de euros con el que cerró 2018. Es decir un 37% menos que el ejercicio anterior.

Con la llegada del final de año, fondos, bancos y asesores como KPMG, Alantra o PwC trabajan en acelerar el desagüe de activos problemáticos. Sin embargo, en 2019 ese apetito por cerrar operaciones no se va a saciar como se había estimado hace unos meses. El grado de satisfacción dependerá del volumen de la decena de operaciones que se cierren en las dos últimas semanas del año.