Para alquilar, para comprar, para vender... ¿cómo valorar una vivienda?

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria trajo consigo un mayor control por parte del Banco de España y de las propias sociedades de tasación a la hora de tasar y valorar un inmueble. Una valoración consistente en la visita del mismo por parte del tasador, un profesional autónomo supervisado por las mencionadas sociedades, quienes verifican los datos que el primero suministra de la vivienda. A partir de esta información, los valoradores realizan un estudio más profundo de los precios, analizando cifras históricas y actuales de activos similares y ratios macroeconómicas, y seleccionan la base de valor a emplear para determinar lo que vale la vivienda. 

De este modo, para valorar una casa las sociedades de tasación utilizan unos conceptos a partir de los cuales se basará el valor final. La base más habitual, según explica Pablo Ferreras, director de Negocio y Estrategia de Alia Tasaciones, es el valor o renta de mercado, que establece una cuantía estimada al comparar el valor de activos inmobiliarios similares en una fecha concreta. “El valor de mercado es el concepto que todos usamos en nuestro día a día para muchas de nuestras actividades de todo tipo, un concepto que lleva mucha subjetividad y variables incorporadas, y que sin embargo se define como un valor totalmente objetivo en un contexto totalmente imposible para los seres humanos que siempre incluimos componentes emocionales en todos nuestros actos que nos hacen mezclar muchas veces valor con precio”, aclara.

A partir de esta base se supeditan casi todas las demás con ciertos matices, en función de la finalidad. De tal manera que si el fin último de la valoración es conseguir financiación (garantía hipotecaria) hay que incorporar un criterio de prudencia, consistente en cuantificar una posible futura venta que sea sostenible a largo plazo, con lo que el análisis tendría que ajustarse al valor hipotecario. 

Si el objetivo es comprar para invertir a través de un alquiler estaríamos ante el valor de inversión, en el que hay que incluir el interés del solicitante y la rentabilidad que espera o piensa conseguir. 

Cuando de lo que se trata es de una venta de una vivienda, tenemos que tener en cuenta las partes intervinientes y la urgencia. Por ejemplo, si el inmueble está en régimen de arrendamiento y el inquilino está interesado en su compra, puede no importar rebajar el valor con el fin de asegurar la transacción. Es decir, hay unos intereses particulares que hacen que lo que busquemos sea un valor equitativo. 

En caso de venta en un portal inmobiliario, por ejemplo, nuevamente estamos ante el valor de mercado. Si por el contrario fuera una valoración para una de las partes, volvemos a hablar de valor de inversión. 

"Es clave saber elegir correctamente entre las bases de valor para obtener una cuantía más precisa y ajustada en el momento en que se produce la transacción"

Las promociones inmobiliarias, donde hay muchos activos en la misma operación, están sujetas a la base de valor de liquidación, que puede ser ordenada o forzosa si urge la venta.

Ahora bien, aclara el experto de Alia Tasaciones, si dentro de la transacción hubiera una circunstancia especial para el comprador, como pudiera ser un componente sentimental cuando el activo perteneció a la familia, porque tenga algún estilo arquitectónico que aprecie o porque por ejemplo exista espacio para incorporar un ascensor que a la persona interesada le hace falta, entonces entramos dentro del valor especial, lo que modificaría la cuantía.

Valoración de un local comercial

Existe otra base, el valor de sinergia, que se produce cuando la suma de dos o más activos ofrece un valor mayor que por separado. “En el caso de uso residencial no suele producirse ya que, a diferencia del uso comercial, en una vivienda a más metros, menos valor unitario”, recalca Ferreras. 

Por eso, esta base es más apropiada para valorar un local comercial contiguo. Por ejemplo, si uno es propietario de un establecimiento y quiere adquirir el colindante que hace esquina (estos tienen más valor por ser cruce de dos calles), la suma de ambos es mayor que el unitario. Lo mismo ocurre cuando el local tiene planta sótano o cuando se unen dos de menor tamaño. Es más, incluso podría tratarse de un valor especial, puesto que, como comprador se estaría dispuesto a pagar más por adquirir el de al lado.  

En definitiva, “es clave saber elegir correctamente entre las bases de valor para obtener una cuantía más precisa y ajustada en el momento en que se produce la transacción”, concluye el directivo de la tasadora.