Siete claves para contratar la hipoteca "con todas las de la ley"

El mercado hipotecario goza de buena salud, según demuestran los datos de la Estadística de Hipotecas publicados por el INE correspondientes a enero, que reflejan una subida del 16,9% en la concesión de hipotecas respecto al mismo mes de 2016. Unos datos que en opinión de los expertos van en línea con la consolidación de la financiación registrada a lo largo de todo el año pasado.

Beatriz Toribio, responsable de Estudios del portal inmobiliario Fotocasa, prevé que el ¿buen momento que vive la financiación hipotecaria continuará a lo largo de 2017 aunque augura que habrá algunos cambios, debido a que considera que¿ ya se ha terminado la guerra hipotecaria entre las distintas entidades bancarias que se vivió el año pasado y que puso en el mercado importantes e interesantes ofertas que reanimaron el mercado de la vivienda¿ debido a que los bancos han comenzado el año encareciendo los préstamos hipotecarios como consecuencias de las diferentes sentencias judiciales desfavorables a la banca. Por lo que todo hace prever que las subidas de los intereses de las hipotecas seguirán a lo lardo del año y que afectarán tanto a las hipotecas de a tipo fijo como a las de tipo variable, con lo que las

Sin embargo, el encarecimiento de las hipotecas no es de lo único que tiene que preocuparse quien esté pensando solicitar financiación para adquirir una casa, tal y como recuerda la abogada de Legálitas Inmaculada Carrillo, quien destaca que para obtener esta financiación externa ¿y dentro de las opciones legales que ofrece el mercado, la hipoteca es la más común teniendo en cuenta la elevada cuantía de la cantidad prestada, las mejores condiciones financieras ofrecidas por las entidades frente a otros productos, así como la mayor protección que conlleva esta garantía real para el banco como crédito privilegiado oponible frente a terceros¿.

Pero antes de contratar una hipoteca esta letrada recomienda a tener en cuenta la siguiente información:

- Conviene solicitar al menos tres propuestas de entidades diferentes para poder comparar, teniendo siempre presente que la hipoteca es un negocio a muy largo plazo y que sus circunstancias pueden ir variando.

- Es fundamental que en el proceso de otorgamiento de la hipoteca y hasta su firma, la entidad bancaria cumpla los deberes de información y transparencia que le corresponden, para lo cual es fundamental que haga entrega de la documentación establecida legalmente en la Circular del Banco de España 5/2012 así como la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, como la Ficha de Información Personalizada (FIPER), que detalla nuestra oferta o la Oferta Vinculante.

-Asimismo, en cuanto a la escritura, el cliente tiene derecho a consultar el contenido de la escritura 3 días antes de la firma ante notario. Además, en el momento de la firma el notario tiene obligación de leer y esclarecer las dudas que pudieran surgir al consumidor.

-Libre elección del tasador del inmueble, siempre que sea certificada por un tasador homologado y no esté caducada. Sin perjuicio de ello, la entidad pueda realizar las comprobaciones que estime sin que pueda repercutir su coste al cliente que aporte la certificación.

Cuidado con los comisiones y cláusulas

-Por otro lado, la representante de Legálitas subraya la importancia de conocer que existen límites legales a intereses, comisiones y posibles cláusulas abusivas. Y a modo de ejemplo, cita algunas de ellas:

1. Cláusula suelo. No es una cláusula prohibida por la normativa, pero para su validez se requiere que la entidad bancaria cumpla con el deber de transparencia tanto por escrito como a la hora de explicar al cliente las consecuencias económicas que tiene para él la aceptación de la cláusula suelo en su hipoteca.

2. Cláusula de los gastos de hipoteca. La STS 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, viene a declarar nula por abusiva la exclusiva imposición al cliente de los gastos de constitución de hipoteca (notaría, Registro de la Propiedad e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). De hecho hay entidades que están modificando la redacción de esta cláusula.

3. Cláusula de redondeo al alza. Actualmente el artículo 87.5 del Real Decreto 1/2007, considera en general cláusula abusiva la que impone un redondeo al alza en el precio de los bienes o servicios.

4. Comisiones de apertura y de estudio. El Banco de España en su Memoria Anual viene considerando práctica abusiva la aplicación simultánea de la comisión de apertura y la comisión de estudio de la operación.

5. Comisiones en caso de novación por ampliación del plazo. No podrán superar el 0,1% del capital pendiente de amortizar.

6. Comisiones en caso de cancelaciones, por subrogación o no, totales o parciales. No podrán ser superiores al 0,5% del capital amortizado anticipadamente, si la amortización anticipada se produce en los 5 primeros años de la hipoteca, o al 0,25% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca con posterioridad.

7. Comisión en caso de cancelación total de la hipoteca cuando no hay subrogación. En los préstamos hipotecarios a interés variable, esta comisión está limitada al 1%. Además, el Banco de España considera que las entidades no están legitimadas para el cobro de importe alguno por la simple emisión de un certificado de cancelación. Si la entidad bancaria, con aceptación del cliente, se ocupa de gestionar la cancelación registral en lugar de hacerlo el cliente, sí podrá cobrarle una comisión por ese servicio prestado.