En 1969, yo estudiaba en el IESE de Barcelona el MBA (Master in Business Aministration). El profesor Ballarín (q. e. p. d.), con un caso real, explicó los efectos de los cambios arbitrarios legales de los precios de alquiler en el mercado americano: reducción de la oferta y subida de precios.
A la vez, me examinaba de asignaturas de la Licenciatura de Económicas en la facultad de Valencia para completar mi título de Ingeniero Agrónomo. En un examen de macroeconomía preguntaron por el efecto de una ley de limitación de los precios de alquileres.
Tomé mi bolígrafo y dibujé las curvas de oferta y demanda, en su intersección es donde fija el precio el mercado. Enseñanza elemental de los primeros cursos de economía. Después marqué un precio inferior y vi que debería corresponder a una curva de oferta diferente y menor.
La conclusión: tarde o temprano la oferta de viviendas en alquiler descendería. Los propietarios sacarían del mercado unos bienes cuyos ingresos eran menores a lo que correspondía en el cruce normal de oferta y demanda. Era lo que ocurrió en España con la ley de "alquileres de renta antigua" (1964). En virtud de ella, no se podían subir los precios de los alquileres. Por eso desaparecieron miles y miles de viviendas del mercado de alquiler y los españoles tuvieron que comprar su hogar con el esfuerzo financiero que implica. Pasé el examen con buena nota.
En 1985, se derogó la "renta antigua" para los nuevos alquileres y empezó a subir la oferta de viviendas en alquiler. Luego los pequeños propietarios vieron que si se les okupaba la vivienda, o el inquilino entraba en morosidad, su propiedad era precaria. Volvió a remodelarse la oferta a la baja. Siempre que se va contra el derecho de propiedad ocurre esto. Algunos empresarios emprendedores montaron empresas de "alquiler seguro o garantizado para el arrendador".
La oferta volvió a subir, pero poco. Los propietarios prefieren mantener una vivienda vacía a verse en la enojosa situación de desahuciar al inquilino moroso. Inquilino que si se desahucia se declarará insolvente y, probablemente, dejará la casa destrozada. Casa que tendrá que rehabilitar el propietario. Sólo los grandes inversores, con instrumentos jurídicos y potencia económica, pueden dedicarse con ciertas garantías al alquiler.
Los propietarios prefieren mantener una vivienda vacía a verse en la enojosa situación de desahuciar al inquilino moroso
Pero los grandes propietarios no lo tienen claro después de las propuestas del Gobierno sobre el alquiler que crea inestabilidad jurídica. Por eso, retraerán la oferta y sólo buscarán inquilinos que puedan pagar mucho y seguro.
Consecuencia: la oferta de alquiler de vivienda 'popular' se reducirá a corto plazo porque los pequeños propietarios no se fían de la seguridad jurídica de su derecho a la propiedad. A medio y largo plazo porque los llamados "grandes propietarios" dejarán de invertir en "vivienda de niveles populares" y se irán de España o invertirán en las de renta alta. Se dejará de construir vivienda 'popular' y se perderán puestos de trabajo, en un país cuyo mal endémico es el desempleo.
¿El Gobierno en contra de los alquileres populares? Eso parece. Primero, lo hicieron con sus algaradas callejeras contra el desahucio, que asustaron a los propietarios. Ahora, desde el Gobierno con leyes que van contra el derecho de propiedad y la lógica económica.
La única manera que bajen los precios de un bien, sin distorsionar el mercado, es hacer crecer la oferta. Lo sabe cualquier estudiante de economía. Aumentar la oferta pública y/o privada es la solución razonable. ¿Por qué no se construye por las instituciones públicas para alquiler o compra popular a largo plazo? Se hizo otras veces y muchos inquilinos pasaron luego a propietarios.
Ahora que esperamos 140.000 millones de euros de la UE ¿por qué no crear un PERTE (Proyecto Estratégico de Recuperación y Transformación) para un parque público de viviendas? Eso sí, sin hacer guetos, dispersándolas en la geografía urbana y controlando su estado de conservación. Las viviendas de oferta pública son de todos los españoles y hay que cuidarlas por aquellos que tienen la ventaja de usarlas.
Pero entonces lo van a rentabilizar electoralmente otros: ayuntamientos, diputaciones provinciales, autonomías… Y en muchos de esos territorios gobiernan otros partidos, así que eso no interesa a Unidas Podemos ni al PSOE.
*** J. R. Pin es profesor del IESE.
