El debate encendido sobre la vivienda en Málaga: ¿Cuántas VPO pueden construirse en estos cuatro años?

La vivienda y los problemas de una parte importante de la población malagueña a acceder a la misma, ya sea en alquiler o compra, es el gran eje de la presente campaña electoral a la Alcaldía de Málaga. Y muestra de ello es que algunos de los grandes anuncios tienen que ver con la capacidad cierta del Ayuntamiento para, a lo largo del mandato que viene, activar la puesta en marcha de nuevas promociones a precio asequible.

Conocido es el anuncio del candidato del PSOE, Daniel Pérez, de impulsar en el mandato próximo hasta 10.000 viviendas de protección oficial (VPO), aunque no ha sabido detallar cuántas de ellas podrían estar completadas. Francisco de la Torre, candidato a la reelección por sexto mandato consecutivo por el PP, es bastante menos ambicioso y se limita a poner sobre la mesa los resultados del plan de vivienda ya elaborado y aprobado de cara a los próximos ejercicios.

En este contexto de promesas, EL ESPAÑOL de Málaga ha querido analizar cuáles y cuántos de los suelos recogidos en el Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de la ciudad, sobre los que se dibujan del orden de 16.000 VPO, podrían estar desarrollados y con los pisos finalizados en el periodo de gobierno municipal que se avecina.

El resultado del análisis propio realizado, tomando en consideración el estado de tramitación de los mencionados sectores y, siempre, contando con la aquiescencia de los promotores privados a la hora de materializar los aprovechamientos de VPO que tienen en propiedad, permite prever la suma de unas 3.300 unidades residenciales.

Imagen del estado de la construcción de una de las promociones de VPO del sector Universidad en Málaga.

De acuerdo con las consultas realizadas a expertos del sector inmobiliario, estas promociones se corresponden con sectores cuya tramitación está casi completada o directamente en fase de urbanización de los suelos.

Es el caso, por ejemplo, de los derechos de superficie que la Sociedad Municipal de la Vivienda (dependiente del Ayuntamiento) va a adjudicar a la empresa Lagoom Living para ejecutar 530 viviendas en alquiler a precio asequible en los suelos de Universidad. Unidades a las que agregar otras 470 que se encuentran en ejecución y que cuentan con la participación del Ayuntamiento (sufraga casi 41 millones de euros), el Gobierno (subvención de 10,2 millones) y la Junta de Andalucía (1,8 millones).

A esta primera pieza pueden sumarse las 1.100 VPO de Distrito Zeta, terrenos que ya tienen activadas las obras de urbanización. De este paquete, hay del orden de 600 que son propiedad del Consistorio; las otras están en manos de Vimpika, que, a priori, va adelante con su ejecución. Algo semejante ocurre con Cortijo Merino (antigua fábrica de Amoniaco), donde el planeamiento reserva suelo para unas 560 VPO, todas en manos del Ayuntamiento.

Hay otros tres suelos que pueden incluirse en este listado: La Térmica, pendiente de la aprobación final del proyecto de urbanización y del proyecto de reparcelación, donde hay 273 VPO, y Manzana Verde, que es de titularidad municipal. En este caso, la parte que está avanzada, pendiente de la redacción de los proyectos de los futuros edificios, es la primera fase, con 319 pisos.

Otra de las promociones en obras.

Las previsiones de unidades residenciales a precio asequible crecerían de manera clara en el supuesto de que el Gobierno esté en posición de desbloquear el desarrollo de Buenavista, donde se dibujan unas 1.360 viviendas. Hasta la fecha la actuación de la Sociedad Estatal de Suelos (Sepes) ha sido escasa, más allá de haber sacado a concurso la redacción del proyecto de urbanización. El plazo manejado es de unos 30 meses. 

Con el objetivo de agilizar esta operación, se apunta la posibilidad de que el Ejecutivo opte por seguir el modelo empleado por el Ayuntamiento con parte del sector Universidad y adjudique el derecho de superficie a un privado para la ejecución de las viviendas en alquiler.

Curiosamente, hay varios de estos sectores que no están ni siquiera incluidos en el listado presentado en el arranque de campaña de Pérez (caso de SUP T-8 Universidad, Portillo o Cortijo Merino), que, sin embargo, sí menciona desarrollos que están atascados desde hace años y cuya materialización está claramente condicionada.

Sectores condicionados

Sirva de ejemplo los dos sectores planteados en la zona de Campanillas: Vega los Martínez (1.768) y Vega San Ginés (2.372). La tramitación de ambos suelos está bloqueada y lo estará hasta que la Junta de Andalucía, como administración competente, ejecute el encauzamiento del río Campanillas, obra valorada en unos 65 millones de euros.

No obstante, fuentes conocedoras de la actuación aseguran que incluso si existiese una voluntad inmediata del Gobierno andaluz por ir adelante con esta actuación, sólo en la ejecución de los trabajos y la posterior tramitación de las dos grandes bolsas de terrenos podría pasar cerca de una década.

Otras pastillas de las contempladas por el PSOE están igualmente afectadas por la ausencia de tramitación. Es el caso de San Cayetano, donde se prevén 642 viviendas y que se encuentra sólo con el avance del Plan Especial de Reforma Interior (Peri). Y algo semejante ocurre con Larga de Oliveros, que cuenta con dos unidades de ejecución, una de ellas en manos de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) y la otra, principalmente, en manos privadas. 

En este escenario, a la lentitud con la que suelen validarse los desarrollos hay que sumar otro obstáculo que excede con creces la capacidad del futuro Ayuntamiento: el interés de los promotores privados por desarrollar ese aprovechamiento de VPO.

Desde hace meses son numerosos los mensajes lanzados desde las asociaciones del sector advirtiendo de que los números económicos, en las condiciones actuales, no salen. Una circunstancia que ha hecho que a nivel nacional ya se haya pedido un aumento del precio de los módulos de VPO para mejorar los márgenes.

"Con las cosas tal y como están la dificultad es doble: administrativa y en algunos casos de rentabilidad", admiten fuentes consultadas, que subrayan la necesidad de que se dispongan herramientas con las que agilizar los sectores que hay dibujados.

Y a esto suman: "Que una vez tengan la gestión urbanística agotada puedan acometer desde el punto de vista económico; por eso será necesario en muchos casos una revisión de las cargas externas y de las infraestructuras; la viabilidad dependerá de una apuesta/ayuda de las propias administraciones sufragar esas actuaciones". 

Otra de las vías señaladas pasan por aliviar el esfuerzo que tiene que asumir el comprador de la vivienda. "En algunos casos, si se sube el precio de referencia, pero se le bajan impuestos (IVA entre otros), se harían viables proyectos sin que el comprador haga mayor esfuerzo", agregan las fuentes.