¿Cuándo se me puede privar del uso de mi vivienda por actividades insalubres o molestas?

El ser humano es un ser sociable y la convivencia con los vecinos suele ser buena. Pero puede ocurrir que comiencen a surgir problemas, ya sea por un vecino que desarrolla actividades molestas —o que nosotros consideramos en tal sentido— o, por el contrario, que las actividades que nosotros llevamos a cabo en nuestro domicilio habitual se consideren molestas o insalubres.

Ante tal situación, ¿puede actuar la comunidad de propietarios contra mí por la actividad que lleve a cabo en mi domicilio?

La respuesta es afirmativa. Ante una actuación que los vecinos consideren insalubre o molesta, la ley les posibilita acudir a la comunidad de propietarios para adoptar las medidas oportunas. Y debemos tener en cuenta que, como máxima sanción, se recoge la privación del uso y disfrute de la vivienda.

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Sin embargo, es complicado establecer cuándo se puede considerar que una actuación es molesta. Es algo bastante complejo de definir y que, desde luego, tampoco tiene las mismas repercusiones para todas las personas.

El punto de partida es el propio artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, donde se establece: “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

Tras la lectura del artículo señalado, podríamos decir que la actividad desarrollada, si no está prohibida por los estatutos ni en contra de disposición alguna, podría ser llevada a cabo sin incidente alguno —por ejemplo, todos los sábados del año pruebo la potencia de mi equipo de música, eso sí, sin rebasar los decibelios permitidos—. Si esta actuación, por reiterada, es molesta, cualquier vecino comunero podrá instar a la comunidad a actuar.

¿Puede, además, la comunidad de propietarios instar el cese de la actividad considerada molesta y la pérdida del uso y disfrute de mi vivienda?

En el supuesto de que la actividad que llevo a cabo en mi domicilio se considere molesta o insalubre, ¿podría la comunidad solicitar judicialmente dicha medida?

La respuesta es sí, aunque siempre que se cumplan determinados requisitos. Así lo contempla el referido precepto legal, cuando señala: “Si el infractor persistiere en su conducta, el presidente, previa autorización de la junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario".

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación.

Lo más significativo del precepto legal es que continúa estableciendo que si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.

Vemos, por tanto, que esta sanción existe y que, efectivamente, la comunidad podría llegar a privar del uso de la propiedad en el caso de actividades 'molestas' o en contra de los estatutos, siempre cumpliendo los requisitos que señala la citada LPH.

¿Cómo y a quién se ha de requerir?

Es el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, el que habrá de requerir, por la realización de la actividad 'molesta y/o insalubre', la inmediata cesación de la misma, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta, el presidente, previa autorización de la junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación. Presentada la demanda, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.

Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda por tiempo no superior al señalado, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.

Tengamos en cuenta que si, como infractores, no fuésemos el propietario (por ejemplo, fuésemos el arrendatario), la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos nuestros derechos relativos a la vivienda.

Además, debemos de tener en cuenta que si se nos ha impuesto la sanción de privación de uso de la vivienda, ello no significa que no debamos cumplir con las obligaciones como propietario, debiendo seguir abonando las cuotas y derramas que se vayan generando en la vivienda.

Por lo señalado es por lo que debemos de tener en cuenta que no somos libres para realizar cualquier actividad en nuestra vivienda; hemos de pensar en las repercusiones a nuestros vecinos. Y que, en caso de que mayoritariamente la comunidad de propietarios considere que realizamos actuaciones insalubres o ilícitas, a través de procedimiento judicial podría llevar a privarnos, temporalmente, del uso de nuestra residencia.

*Manuel Martínez Mercado es abogado y doctor en Derecho.