¿Qué es una hipoteca inversa? Un experto en derecho nos lo explica

Desde hace cierto tiempo se ha extendido y popularizado en nuestro país un producto bancario, la hipoteca inversa, que permite a personas de determinada edad poder acceder a unos ingresos recurrentes periódicos, a los efectos de “incrementar” los percibidos por la pensión, pagar la estancia en Residencias, etc.

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Imaginemos que tenemos una vivienda en propiedad, nuestra residencia habitual, libre ya de cargas; pero no tenemos liquidez suficiente para ingresar en una residencia, o bien para aportar a la pensión que cobramos. Ante ello, una opción que se plantea es la hipoteca inversa.

Esta, como indica su propio nombre, funciona exactamente al revés que un préstamo hipotecario normal. Es decir, en lugar de pedir dinero prestado para adquirir una vivienda, lo que se hace es hipotecar nuestra vivienda para que una entidad nos pague determinada cantidad de dinero durante un tiempo, o bien lo abone de una sola vez.

¿A quién va dirigido? 

Generalmente, se trata de productos dirigidos exclusivamente a personas mayores de 65 años o dependientes, y que deseen cobrar un extra adicional a su pensión. Si bien este tipo de hipoteca suele requerir, como se ha señalado, ser mayor de 65 años, es habitual que el límite se sitúe en torno a los 70 años.

Existen límites distintos para casos de dependencia (si tuviésemos dependencia severa o gran dependencia no importa la edad), por lo que lo más adecuado es siempre consultarlo con la entidad financiera con la que vayamos a contratar la hipoteca. En España este producto se regula por la Ley 41/2007 (por la que se modifica la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario de 1981).

Igualmente, adicionalmente al tema de la edad, es necesario que seamos titulares de una vivienda en propiedad, preferiblemente nuestra residencia habitual, ya que así no tendríamos que pagar lo correspondiente al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados —con carácter general—, si bien se puede suscribir también sobre segundas residencias, pero en este caso no disfrutaremos de la exención citada.

¿Qué renta percibo? 

Una vez tasada la vivienda en garantía de la operación, se firmará la operación de hipoteca procediendo a recibir la renta. Esta dependerá principalmente de dos factores: el valor de la vivienda y la edad del solicitante de la hipoteca inversa.

Según avanza la edad del suscriptor aumentará la renta mensual que se percibirá por la operación. Igualmente, el importe percibido también varía en función de si se suscribe una hipoteca inversa, vitalicia, temporal o de disposición única.

Cuanto mayor sea el suscriptor, más aconsejable suele ser la renta temporal, pues normalmente tiene una cuantía superior a la vitalicia y puede resultar más lucrativo quien la contrata.

Dependiendo del plazo durante el que se cobrará el dinero, las hipotecas inversas pueden ser de dos tipos:

• Hipoteca inversa simple: en este caso, el cliente y el banco acuerdan el plazo durante el que el segundo pagará cuotas al primero. Cuando termine ese plazo, que suele ser de entre 15 y 20 años, el cliente dejará de cobrar rentas.
• Hipoteca inversa con seguro de rentas vitalicias diferidas: en este caso, el cliente cobrará cuotas hasta que se muera. Ahora bien, el importe de esas rentas será más bajo, porque las cobrará durante más tiempo.

Estas operaciones financieras conllevan una serie de gastos: gestoría, liquidación de impuestos, notario y registro. Lo normal es que las entidades financieras adelanten estos gastos a cuenta del préstamo y el único gasto que tendríamos que afrontar directamente sería el de la tasación de la vivienda.

¿He de acreditar los ingresos que tengo?; ¿Cuánto podré cobrar?

Ya hemos indicado anteriormente que este producto es especial, pues se trata no de recibir un importe para adquirir un bien, y tener que pagar su devolución, sino de hipotecar nuestra vivienda para que una entidad nos pague determinada cantidad de dinero durante un tiempo.

En consecuencia, la entidad que nos va a conceder la hipoteca inversa no necesita saber, como elemento determinante, nuestro nivel de ingresos y solvencia económica; debemos de tener en cuenta que dicha entidad va a recuperar el dinero que nos entrega con nuestro fallecimiento.

En lo que se refiere al dinero a cobrar, la cantidad de dinero que recibiremos va a depender de nuestra edad y del valor de la vivienda: será mayor si tu edad es avanzada y el inmueble tiene un valor elevado.

En todo caso, debemos tener en cuenta que no suele ser una cantidad muy significativa, ya que las entidades suelen conceder e hipotecar entre el 20% y el 30% de la vivienda; hasta el 60% en casos excepcionales.

Teniendo en cuenta que suele tratar de inmuebles sobre los que ya no tenemos carga hipotecaria alguna, situados en centros o casco urbano de la ciudad, la valoración de los mismos suele ser elevada.

¿Que pasa con la hipoteca cuando yo fallezca?

Una vez que fallecemos, la deuda se traslada a nuestros herederos. Ellos son los que tendrán que devolver la cantidad prestada, así como los intereses correspondientes. Ante ello, tienen dos alternativas:

• Quedarse con la vivienda, en cuyo caso tendrán que saldar la deuda con el banco. Pueden hacerlo de una sola vez, si tienen el dinero suficiente, o pueden pedir una hipoteca nueva sobre el inmueble para refinanciar esa deuda.
• Vender el inmueble y saldar la deuda con el dinero que se obtenga por la venta.

Obviamente, en cualquier momento antes de nuestro fallecimiento podemos cancelar la hipoteca inversa por adelantado, abonando la comisión por amortización anticipada que aparezca en la escritura.

En conclusión, se trata de un producto que, en determinadas condiciones y para usuarios con requisitos específicos (inmueble libre de cargas, de valor elevado, peticionario de edad elevada) va a permitir obtener una financiación importante para poder completar la pensión, e incluso facilitar el ingreso en residencia.

Por el contrario, existe el riesgo de que los herederos asuman la carga pendiente al fallecimiento, y se vean abocados a vender el inmueble. Si esta posibilidad es plenamente aceptada y sabida por todos, el producto puede ser de gran interés y utilidad para determinado sector poblacional.