Vieron el nicho de negocio en 2007, cuando sólo un 7 % de los españoles vivía de alquiler. Sí, un 7 %. Era aquella época de eclosión de hipotecas: quien no tenía una era algo así como un "paria inmobiliario", pero las cosas iban a cambiar pronto. "En aquellas circunstancias, yo lideraba un grupo inmobiliario que se dedicaba a la promoción de vivienda y al asesoramiento financiero, y nos dimos cuenta de que no tenía sentido un parque inmobiliario de esas características. Sobre todo cuando te asomabas un poco a Europa y veías que Alemania mantenía unas cifras del 57 % de familias en alquiler, o que Francia tenía un 45 %", cuenta Antonio Carroza, el fundador y presidente de Alquiler Seguro a EL ESPAÑOL | Porfolio.
No es que se adelantaran visionariamente a la crisis, dice Antonio, pero él y su socio, los dos fundadores de Alquiler Seguro, sí que supieron de algún modo que el alquiler iba a cobrar peso. Y vaya si lo hizo. La burbuja reventó y muchos cambiaron forzosamente la letra por el alquiler al quedar desahuciados. Y aquellos propietarios que querían vender ya no podían porque las hipotecas eran de mayor importe que el precio de sus casas, así que por primera vez se convertían en arrendadores casi forzosos.
"Además, nos dimos cuenta de que la propiedad estaba muy dispersa en España: no existían grandes propietarios de inmuebles porque se había llevado a cabo una política tanto fiscal como de producto bancario por la cual las familias compraban una vivienda para vivir, y como forma de invertir sus ahorros; o dos, como muchísimo. El mercado estaba muy poco profesionalizado, en manos de particulares, y ahí surge nuestro proyecto, una empresa que se encarga de dar servicio de gestión patrimonial, de asesoramiento a propietarios y a inquilinos", desarrolla Carroza.
Un mercado en expansión
En los 15 años que han pasado desde entonces, Alquiler Seguro se ha extendido como una mancha de aceite por toda la geografía nacional. Empezaron en Madrid, sólo en el área metropolitana, y poco a poco fueron expandiéndose hasta tener presencia, en la actualidad, en casi todas las capitales de provincia españolas, además de en Lisboa y en Oporto. El 95 % de los inmuebles que gestiona el gigante naranja (unos 20.000), están en manos de particulares, pero en los últimos años ha empezado a dar servicio también a fondos de inversión.
El caldo de cultivo no puede ser más favorable: de aquel tímido 7 % de familias que vivían de alquiler hemos pasado al 30 %, según estimaciones de la compañía. En grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia esta cifra aumenta hasta el 40 %, más en la línea de nuestros vecinos europeos. Por eso las cuentas salen: el crecimiento interanual de la empresa ronda entre el 12 y el 15%.
En 2007, sólo el 7 % de los españoles vivía de alquiler. Ahora, ronda el 30 %. EFE
"En estos 15 años siempre hemos tenido una senda creciente. Los mejores años fueron los posteriores a 2011, después de toda la crisis inmobiliaria, donde lo que nos encontramos fue muchísimas familias que tenían viviendas que no podían vender porque las hipotecas eran de mayor importe que el precio de las viviendas, y que decidieron sacarlas al mercado de alquiler para poder compensar parte de sus gastos. Ahí llegamos a tener tres dígitos de crecimiento interanual", declara el CEO que factura 40 millones de euros al año en una compañía que ronda ya los 450 trabajadores.
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Garantizando la morosidad 0
¿Cómo han conseguido levantar este imperio del alquiler? Para empezar, la premisa que los ha hecho famosos es garantizar a todos los propietarios que no tendrán problemas con el cobro: la compañía se compromete a abonarles la renta del alquiler el día 5 de cada mes, pase lo que pase, algo que logran a base de "medidas preventivas", como explica su fundador.
En primer lugar, la salud financiera del inquilino se estudia minuciosamente, y la compañía le asesora para que no invierta en la renta del inmueble más del 30 % de su salario. "Además, profesionalizamos esta parte del negocio implementando herramientas que sólo están al alcance de profesionales, como son la consulta de los ficheros de morosidad y un sistema de scoring financiero diseñado por nosotros en el que integramos Inteligencia Artificial y smart data, y que selecciona al inquilino en función de sus ingresos, y en función de estos le asesoramos sobre a qué inmuebles pueden optar", afirma Carroza.
Pero ¿qué sucede si, a pesar de todas estas medidas, el inquilino no puede enfrentar el pago total o parcial de la renta? La empresa intermediaria asegura que ofrece "maneras de resolver ese problema de forma seria y profesional", que pueden ir desde un aplazamiento de la renta en caso de impago puntual hasta el asesoramiento en profundidad para aquellas personas o familias que no puedan pagar su renta, para lo que cuentan con la Fundación Alquiler Seguro, que colabora con organizaciones del sector. "Si realmente se tiene un problema de insolvencia sobrevenida tienes el derecho a una segunda oportunidad, pero para eso está también el Estado y otras soluciones que pueden ser fiables y mucho más dignas que un desahucio", afirma el CEO, a pesar de que no en todas las situaciones se llega a una solución que lo impida.
Antonio Carroza, el fundador y presidente de Alquiler Seguro, en la puerta de una de sus oficinas.
En cuanto a las ventajas para el inquilino, desde la compañía aseguran que éste recibe un asesoramiento profesional y legal y que cuenta con asesores inmobiliarios "que le ofrecen posibilidades de negociación en sus contratos, pero siempre amparados en su seguridad jurídica". Además, presumen de ofrecer condiciones ventajosas en cuanto a la calidad precio de los inmuebles: "Esto es así puesto que nuestros propietarios, al tener la garantía de que les pagamos, eliminan lo que llamamos la prima de riesgo, y podemos ofrecer viviendas mucho más baratas que el resto de la competencia".
La compañía de gestión de alquiler cobra a cada propietario que suscribe un contrato con ellos el 5 % de la renta mensual "por el servicio básico". Al inquilino, hasta la fecha le cobraba una mensualidad "por intermediación inmobiliaria" al entrar a vivir en el inmueble, si bien con la entrada en vigor de la nueva ley de vivienda están barajando otras opciones de cobro "por servicios de valor añadido", aún por definir.
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Un rosario de quejas y reclamaciones
A pesar de todas las bondades que proclaman tener, Alquiler Seguro acumula una gran cantidad de reclamaciones en la página de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), entre las que se suceden aquellas relacionadas con estimaciones de consumo desorbitadas, altas incorrectas, amenazas de desahucio injustificadas o problemas en el reembolso de la fianza.
Antonio Carroza es consciente de ello, y lo justifica así: "Evidentemente con la gestión de 20.000 contratos de alquiler en toda España, con 20.000 propietarios y 20.000 inquilinos, el número de incidencias que gestionamos diariamente es inmenso. Ten en cuenta que Alquiler Seguro no es propietario de los inmuebles, al final no deja de ser un intermediario entre dos partes y siempre tiene que hacer de árbitro, y al árbitro es al que más se le grita en un partido de fútbol".
Entre las protestas que más se repiten están las de aquellos inquilinos a los que, tras realizarles el estudio documental, son rechazados por no considerar satisfactoria su solvencia: "Nos han llegado a decir que han recibido un trato anticonstitucional", expresa el CEO. "Por parte de los propietarios, a veces tenemos que decirles que no podemos alquilar su inmueble porque para sacarlo al mercado tiene que estar en perfecto estado de idoneidad. No es que tenga que ser un piso de lujo, pero sí idóneo, con una serie de características y condiciones de habitabilidad dignas. Y eso también genera controversia".
Antonio Carroza, el fundador y presidente de Alquiler Seguro, en una de sus 50 oficinas.
Otro de los grandes quebraderos de cabeza de la compañía duele a cuenta de las altas en las compañías comercializadoras de energía y el pago de los consumos. "Hasta hace poco en España la práctica totalidad de los propietarios daban de alta el contrato y el inquilino, cuando alquilaba la vivienda, pagaba el consumo sin hacer el cambio de titularidad, de forma que si se dejaba de pagar la luz a quien ponían en un fichero de morosos era al propietario. O si el propietario no la pagaba a pesar de cobrarla, podían acusarle de mobbing inmobiliario, que es un delito. Cuando nosotros transmitíamos esta problemática a las comercializadoras de energía y les decíamos que los cambios de titularidad deben producirse desde el minuto uno en que entra a la vivienda el inquilino, te puedo asegurar que era como gritar en el desierto".
Algunos inquilinos también protestan contra las que consideran cláusulas abusivas en el contrato de alquiler proporcionado por la compañía, pero ésta se defiende asegurando que los contratos marco que ofrecen están anclados a los puntos estipulados por la LAU vigente y que, si bien ofrecen un margen de negociación entre las partes, éste es más bien escaso: "La ley te da muy poca alternativa de negociación, en lo que deja nosotros damos esa libertad de contratación y la voluntad de las partes es la que marca".
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El CEO y fundador tiene una frase con la que resume y se defiende de todas las quejas que la compañía acumula: "Ladran, luego cabalgamos. Tenemos muchas reclamaciones por estas cosas en Consumo, nosotros y supongo que el resto de nuestra competencia, pero ninguna sentencia que nos diga que estamos haciendo las cosas mal. Porque al final las cláusulas son las que son".
