La solución tradicional es bien conocida por todos: preservar la posición del cónyuge como poseedor de la vivienda otorgándole el usufructo, y la (nuda) propiedad a los descendientes por partes iguales.

¿Es esta la mejor solución? Posiblemente lo sea en muchos casos, en especial cuando fallece el primero de los cónyuges porque no implica cambios en el seno del grupo familiar. Ahora bien, cabe preguntarse si hay otras alternativas, y si pueden resultar más convenientes.

Para responder a esta cuestión en primer lugar habrá que atender a las concretas circunstancias familiares, pues no será lo mismo tener un único hijo que tiene interés en vivir en dicha vivienda el día de mañana, que tener varios hijos con intereses contrapuestos. En este último caso el conflicto está servido: unos querrán vender, otros alquilar y otros mantener la propiedad, y es más que probable que el precio al que estén dispuestos a transaccionar unos y otros sea bien distinto. Tanto o más problema es cuando alguno de los herederos, o los propios causantes, tengan apreturas económicas.

Nos han educado para sacrificarnos por los hijos y dejarles la vivienda en herencia, pero en muchos casos flaco favor les estaremos haciendo tanto a ellos como a nosotros mismos.

En la mayoría de los casos, quizá lo más sencillo sea 'convertir' el ladrillo en dinero. Dicho de otro modo, puede que sea mejor dar dinero hoy que no una casa mañana y puede, también, que ese capital lo necesite quien es su legítimo propietario para poder vivir dignamente. Hay que tener en mente que los tiempos cambian y en muchos casos las soluciones tradicionales ya no son válidas.

Los tiempos cambian y en muchos casos las soluciones tradicionales ya no son válidas

Un segundo aspecto a tener en cuenta es el impacto impositivo, que últimamente ha cobrado especial importancia. Hoy en día la transmisión de la vivienda habitual está exenta de IRPF para los mayores de 65 años. Asimismo, las transmisiones lucrativas (donaciones y sucesiones) entre padres e hijos están muy bonificadas en territorios como Madrid y Andalucía, pero el Gobierno ya ha venido anunciando que quiere eliminar estas diferencias entre comunidades autónomas.

Por otro lado, el Ministerio de Hacienda ya ha aprobado para 2022 un nuevo sistema para determinar la base imponible de este tipo de operaciones, estableciendo unos valores de referencia, que presumiblemente elevarán el coste impositivo en las transmisiones de vivienda.

Lo anterior, unido al déficit crónico que sufre el Estado arroja una clara respuesta: el marco impositivo actual será mejor que el que nos podamos encontrar en el futuro, al menos en comunidades autónomas como las arriba mencionadas que bonifican las transmisiones entre padres e hijos.

Llegados a este punto, ¿cómo emplear la vivienda para planificar la sucesión? Hay alternativas que permiten transmitir la vivienda hoy aprovechando el marco impositivo actual y mantener su posesión. Las tradicionales pasarían por la venta de la nuda propiedad o la venta para su alquiler por el antiguo propietario, que en la mayoría de los casos no considero recomendables por varios motivos: en especial por carecer de control, de oferta institucional y por no estar alineados los intereses de vendedor y comprador, lo que arroja mucha inseguridad.

Otra alternativa novedosa que sí recomiendo y mejora en prestaciones a las anteriores, además de resultar más garantista, es la denominada 'vivienda inversa', que consiste en la venta de la vivienda vinculada a un alquiler vitalicio. Opción que además de constituir una oferta institucional, permite obtener la prestación económica más elevada, siendo la opción predominante en las zonas donde se oferta.

El importe obtenido por cualquiera de estas alternativas, bien se puede entregar a los hijos para ayudarles en el momento actual, aprovechando las bonificaciones que actualmente existen para este tipo de transmisiones, o bien lo pueden conservar total o parcialmente los padres para sus necesidades.

En definitiva, no siempre dejar la casa a los hijos es la mejor solución. Asimismo, hay que tener muy en cuenta los cambios normativos que se acercan porque las transmisiones entre familiares es previsible que se encarezcan. Para ello, soluciones como la 'vivienda inversa' resultan muy eficientes, y desde estas líneas les invito a que las exploren.

*** Luis de Ulibarri es socio fundador y vicepresidente de Almagro Capital.