Una Ley de Vivienda populista e ineficaz

Y no son argumentos vacíos e improvisados, sino llenos de lógica y sentido común, los que nos advierten sobre los efectos contraproducentes que esta ley tendrá sobre aquellos que pretende favorecer.

Desproteger al propietario es sinónimo de contracción de oferta y cuando se perjudica al arrendador, también se termina perjudicando al inquilino. El tope al precio del alquiler del 2% en 2023, del 3% en 2024 y la incertidumbre que se vislumbra más allá del año 2025, lejos de fomentar la oferta y con ello colaborar al natural ajuste de los precios, interviene de forma artificial el mercado rompiendo la evolución natural que tendrían los precios del alquiler si incorporaran de manera proporcional unos costes crecientes, las subidas de los tipos de interés o los incrementos en el IBI y otra serie de impuestos. Hay lecciones que no deberíamos olvidar y una de ellas es que, en ningún país del mundo, el tope del alquiler ha supuesto una mejora en sus precios.

Además, en esta ley subyace una preocupante ignorancia del mercado de la vivienda en alquiler, donde no hay dos viviendas iguales, ni en la misma ciudad, ni en la misma calle, ni en el mismo bloque, tanto por ubicación como por equipamientos, como calidades o mejoras.

El marco electoral que el Gobierno ha querido generar desbloqueando esta ley antes de unas elecciones autonómicas y locales las convierte, si cabe, en más determinantes. Al ser una materia con amplias facultades competenciales de las CCAA, el color político que salga del próximo 28 de mayo generará importantes diferencias entre territorios, donde algunas CCAA intentarán eludir sus consecuencias más nocivas,se y provocará que esta ley nazca con un alto potencial de litigiosidad.

Desproteger al propietario es sinónimo de contracción de oferta

Sin la menor duda, el punto crucial de esta ley es la desintegración de la seguridad jurídica en el mercado de la vivienda, tanto residencial como de alquiler. En un ejercicio del peor populismo el gobierno antepone el derecho a la vivienda al derecho a la propiedad consagrado en el artículo 33 de la Constitución, retorciendo la realidad hasta parecer un demérito tener una o varias viviendas en propiedad en lugar de generar incentivos y seguridad para que viviendas cerradas se pongan en el mercado.

Cuando se protege al okupa o al mal inquilino frente al arrendador, haciendo casi imposible expulsarlo de una vivienda, ¿qué consecuencia creen que tendrá sobre el mercado de alquiler? Es una coacción para los propietarios, tanto para los grandes tenedores como para quien ha trabajado toda su vida para tener una o dos viviendas pensando en alquilarla hasta que estudien sus hijos en el futuro o para tener unos ingresos que complementen la pensión.

En cualquier caso, la inseguridad jurídica ahuyenta a los propietarios y espanta la inversión. El Gobierno no parece ser consciente de que sus decisiones modificarán los comportamientos de los propietarios particulares y de las empresas, por tanto, modificando el comportamiento de la oferta. A mayor inseguridad, mayor número de viviendas que pasarán de alquiler a venta.

Es un grave error utilizar la vivienda para hacer política y no la política para construir viviendas. Un propietario particular al que se merma su derecho a la propiedad y se le topa el alquiler sin permitirle actualizar las rentas a precio de mercado intentará contener sus gastos en aquello que puede controlar, la inversión en mejoras en el inmueble. Esto ya lo hemos vivido con la renta antigua.

Cuando tenemos un parque de viviendas tan necesitado de oferta en alquiler, la profesionalización que aportan los fondos y promotores del built to rent es esencial. Si algo necesitan este tipo de inversiones es que el marco jurídico sea predecible y estable en el largo plazo, justo lo contrario que provoca esta ley. Los operadores elaboran sus planes de negocio en base a unas rentabilidades previstas y el impacto de esta ley hace impredecible el escenario futuro tanto en términos de ingresos como de garantías frente a la okupación.

Es un grave error utilizar la vivienda para hacer política y no la política para construir viviendas

Las decisiones en política económica tienen consecuencias. En el mercado inmobiliario se prima la seguridad y lo contrario, que se incremente el riesgo asociado a estas inversiones, tiene dos efectos directos. Por un lado, una oferta de peor calidad y servicios y, por otro, la expulsión de la inversión que debería venir a nuestro país hacia mercados más seguros y atractivos como Portugal.

Por más que se empeñe el Gobierno, esta ley no responde a las necesidades de la sociedad y su incoherencia no se tapa con más propaganda, como los falsos anuncios de viviendas de la Sareb. Resulta sorprendente la capacidad de los españoles para asumir los postulados de una legislación tan lesiva como ésta, en materia de vivienda.

España necesita vivienda asequible y resolver el problema social que supone para muchas familias y jóvenes. El sector está comprometido con ello y lo que se exige de las Administraciones Públicas no son leyes populistas, sino sentar las bases a largo plazo de este mercado con un gran pacto de estado que no sólo reúna consenso político, sino que cuente con la opinión del sector y de los grandes expertos que tiene nuestro país.

Necesitamos recuperar la deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF, líneas de avales que faciliten el acceso a los jóvenes y desgravaciones o incentivos fiscales que les ayude a emanciparse y, por supuesto, medidas que incentiven el mercado y generen más oferta y más vivienda.

El mercado de alquiler puede ser muy dinámico y capaz de responder a los problemas habitacionales de los ciudadanos si se facilita la oferta, su capacidad de autorregulación y se contrarrestan las medidas intervencionistas del gobierno. Sólo con mayor seguridad jurídica España podrá liderar la atracción de inversión y generar más oferta que reduzca los precios y garantice el acceso a la vivienda a precios asequibles, cuestiones que esta ley populista e ineficaz, no soluciona.

***Santiago Sánchez López es economista.