Garantizar la seguridad jurídica en la Ley de Vivienda

El pasado 9 de mayo, el Gobierno autorizó la creación de una línea de avales del 20% para la compra de la primera vivienda (25% si ésta tiene calificación energética) dirigida a jóvenes de hasta 35 años y a familias con hijos menores a su cargo sin límite de edad. Para acceder a dicho aval se establece un límite de ingresos individuales de hasta 37.800 euros anuales, que puede ampliarse hasta un máximo de 83.160 euros si la vivienda es adquirida por dos personas y la familia tiene 3 o más hijos.

El objetivo, según se publica en la web del Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital, es facilitar la adquisición de vivienda a un número aproximado de 50.000 familias.

Los detractores de esta medida consideran que ésta puede tener efectos colaterales negativos. En primer lugar, el aval llegará sobre todo a gente que habría podido comprar un piso sin necesidad de él y, además, encarece el precio de la vivienda, dificultando aún más la compra de las personas con menor capacidad adquisitiva. Además, el aval no cubrirá el importe del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (que representa entre el 6% y el 11% según la comunidad autónoma) – ni otros gastos bancarios asociados a la escrituración de la vivienda -.

Este tipo de ayudas a la compra de vivienda, ya se han probado en otros países como el Reino Unido -donde se conocen como Help to Buy - sin que se hayan observado importantes efectos positivos para los colectivos más vulnerables.

La creación de la línea de avales ha sido adoptada días después de que la nueva Ley de Vivienda fuera aprobada por el Congreso de los Diputados el pasado 27 de abril de 2023. Dicha ley está aún pendiente de pasar por el pleno de la cámara alta, lo cual está previsto para el 17 de mayo. Según el Gobierno, esta ley pretende garantizar el acceso a la vivienda como un derecho recogido por el artículo 47 de la Constitución Española. Para ello, se establecen una serie de medidas como limitar la subida de los alquileres, adoptar acciones concretas para las zonas tensionadas y poner en marcha acciones orientadas a ampliar la oferta de vivienda social.

La creación de la línea de avales ha sido adoptada días después de que la nueva Ley de Vivienda fuera aprobada por el Congreso de los Diputados el pasado 27 de abril de 2023

Sin embargo, la Ley del Derecho a la Vivienda también se encuentra con múltiples detractores. Éstos consideran que la ley va a provocar una reducción de la oferta de viviendas de alquiler, tensionando aún más los precios.

Los críticos alegan que sería más razonable adoptar medidas orientadas a liberar más suelo público a un precio adecuado, llegando a intervenir el mercado del suelo para evitar dinámicas especulativas si fuera preciso. Ello facilitaría que tanto la iniciativa privada como pública pudieran adquirir terrenos a bajo precio para desarrollar vivienda asequible, aumentado la oferta de vivienda libre disponible y creando un parque público que en los últimos años se ha reducido de forma dramática.

Los detractores de estas medidas también alegan la clara falta de estrategia en cuanto a la política de construcción y gestión de vivienda protegida. Sería deseable disponer de un parque suficiente de vivienda pública, con la que no se pueda especular. Esta debería ser puesta en alquiler a un precio razonable para los colectivos que son realmente vulnerables, o que presentan un menor poder adquisitivo y que tienen dificultades de acceder a una vivienda.

El parque de vivienda social en España -porcentaje de vivienda social sobre el total de hogares- se sitúa en el 2,5%, frente al 9,3% de media de los países de la UE. España tendría que incrementar su parque en casi un 8%.

Además, en los últimos años la construcción de viviendas de protección oficial ha caído drásticamente desde las más de 85.000 en 1997 hasta las aproximadamente 9.500 de 2021. El problema se agrava porque la escasa oferta de vivienda protegida se produce en un momento en que es especialmente difícil acceder a un hogar asequible: alquilar un piso en solitario supone el 80% del sueldo de los jóvenes y el alza del euríbor augura el fin de las hipotecas baratas.

España tendría que incrementar su parque en casi un 8%

En mi opinión, además de las medidas anteriores es fundamental que el Estado garantice la seguridad jurídica de todos los españoles, incluidos los propietarios de viviendas. Los continuos cambios legislativos, la laxitud de las leyes que facilitan la ocupación de viviendas o la expropiación de las mismas por el hecho de estar vacías tan solo consiguen ahuyentar a los posibles inversores y propietarios de vivienda incidiendo todavía más en la escasez de oferta existente y agravando aún más un problema que afecta a muchos españoles y que no tiene una solución sencilla.

Garantizar el acceso a la vivienda debe ser uno de los objetivos principales no solo del Gobierno, sino también del conjunto de la sociedad. No obstante, si no se toman las medidas correctas, nuestros hijos no tendrán una vivienda digna y habremos despilfarrado un montón de recursos y esfuerzos colectivos.

*** Alfonso Jesús Torres, director del Grado de ADE en UNIE Universidad