La ley de las consecuencias no intencionadas: versión mercado de la vivienda

En el mercado inmobiliario los ejemplos abundan. Los cambios en la regulación del alquiler de vivienda buscaban aliviar el impacto que estaba teniendo el incremento en su precio. El inicio de la recuperación en 2014 incentivó la formación de hogares, pero la incertidumbre sobre la evolución del precio de la vivienda y la falta de ahorro de los jóvenes para acceder a la compra, redirigieron buena parte de la demanda hacia el alquiler, lo que presionó al alza los precios.

Así, el Gobierno acordó medidas para tratar de mejorar la posición negociadora de los inquilinos, como la ampliación de la duración de los contratos de 3 a 5 años. Otra fue la indexación de las rentas al IPC.

Estos cambios, entre otros, parecen haber tenido un impacto negativo sobre la inversión en el sector, lo que puede intensificar el crecimiento de los precios hacia delante. Desde 2015 hasta antes del inicio de la pandemia, la acumulación de capital fijo en vivienda aumentó un 56%. De haber continuado con este ritmo de crecimiento, hoy en día se situaría alrededor de un 30% por encima de lo observado en 2019.

Sin embargo, incluso tras las recientes revisiones al alza que ha introducido el INE, la inversión en vivienda apenas ha logrado volver a los niveles de hace 5 años. Este comportamiento es diferente al del conjunto de la eurozona, donde dicho indicador llegó a situarse un 10% por encima de los niveles de 2019.

La inversión en vivienda apenas ha logrado volver a los niveles de hace 5 años

Otro ejemplo es la introducción en la ciudad de Barcelona de la norma que obliga a reservar para vivienda social el 30% de las nuevas construcciones. Esto responde a un esfuerzo por revertir el impacto negativo que tuvo la reducción de la inversión pública en el sector, como consecuencia del período de consolidación fiscal. Desde 2013, el promedio de viviendas protegidas construidas por año en España se ha situado entre las 10.000 y las 15.000.

Esto se compara negativamente con las 60.000 que llegaban a los hogares entre 1995 y 2002 o las 80.000 del período 2003 a 2010. La norma, sin embargo, no ha tenido los efectos deseados: los visados de obra nueva residencial en el área municipal han caído casi un 80% respecto a lo registrado en 2019.

Nuevamente, la comparación con lo que sucede en otras ciudades apunta a que los cambios de regulación son los principales sospechosos detrás de este comportamiento: los visados en Madrid, Málaga, Sevilla, Valencia y Zaragoza son similares a los de hace 5 años. No sólo no se ha construido más vivienda protegida en Barcelona como consecuencia de la norma, sino que también ha disminuido el resto de la oferta.

La determinación de “áreas tensionadas” y la fijación de los precios es otro de los ejemplos de políticas con consecuencias no previstas. Un estudio de EsadeEcPol pone de manifiesto que esta medida, en Cataluña, redujo el precio del alquiler para las viviendas más caras, pero llevó a un aumento en el de las más baratas. Adicionalmente, la medida también parece haber contribuido al descenso en la oferta.

Finalmente, están las rigideces que introdujo la crisis inmobiliaria en el sector. Con una sobreoferta de vivienda elevada y la necesidad de absorber los desequilibrios acumulados, tanto legisladores como reguladores establecieron obstáculos para evitar que se volviesen a vivir situaciones como las de inicios de siglo. Esto ha llevado a procesos que ralentizan considerablemente la disponibilidad de suelo listo para la construcción, introducen mucha incertidumbre en el proceso de desarrollo de los proyectos o que elevan el coste de producción de las empresas promotoras. En ausencia de cambios que reviertan algunas de estas tendencias, el resultado final terminará siendo el de una oferta reducida que presionará al alza aún más los precios.

A pesar de las mejores intenciones, una parte de las medidas que se han implementado en materia de vivienda durante los últimos años parecen haber reducido la disponibilidad de oferta a precios asequibles y han contribuido a generar mayores tensiones en los precios. Para evitar volver a caer en estos errores, sería recomendable que las decisiones que se tomen a futuro descansen más en la evidencia que se va recogiendo y menos en los buenos deseos.

*** Miguel Cardoso, BBVA Research.