Vista de una de las calles más importantes de Madrid.
Ni Entrevías ni San Andrés: el sorprendente barrio de Madrid que se ha convertido en el más rentable para tener un piso
Estas zonas que se han convertido en las mejores para participar en el mercado de la compra-venta son considerados los distritos emergentes.
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El negocio de la vivienda es uno de los más complicados de entender de todos los que hay en España. Pero más especialmente si se trata de la ciudad de Madrid. Y es que la situación en la capital es cada vez más difícil de comprender. Los precios no paran de subir, la demanda no deja de crecer y la población no deja de decir que cada vez es más inaccesible.
A pesar de esta situación de aparente bloqueo, Madrid se consolida año tras año como uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos de toda España. En estos momentos, la capital registra una rentabilidad bruta media de un 4,5%. Una cifra muy a tener en cuenta si se compara con otras grandes ciudades de España.
Sin embargo, como en todos los escenarios, hay zonas que registran una mejor salud y que equilibran la balanza de las partes menos agraciadas. Y en Madrid, como suele pasar en la mayoría de las urbes principales, los distritos más céntricos suelen tener precios más caros y, por lo tanto, registran una rentabilidad más baja.
La clave dentro de este mercado es buscar los sectores que ofrezcan una mayor rentabilidad, los cuales suelen estar localizados en los llamados barrios emergentes y en los municipios del área metropolitana. Estas zonas suelen ser, generalmente, más atractivas para los inversores.
La situación de inestabilidad ha provocado que la rentabilidad bruta de la capital decaiga en los últimos meses (2,2%), aunque la tendencia general se ha mantenido durante todo el 2024. Y si abrimos un poco más el prisma podemos comprobar cómo el mercado ya se ha recuperado plenamente tras los efectos de la Covid-19, llegando a registrar su máximo (4,7%) en el tercer trimestre de 2023. Con esta tendencia positiva, la clave es intentar descifrar cuáles son los barrios más rentables de Madrid.
¿Cuál es el barrio más rentable de Madrid?
En Madrid podemos encontrar barrios de todo tipo. Desde aquellos que nos ofrecen una gran rentabilidad hasta aquellos que tienen precios realmente elevados y en los que se obtiene poca ganancia con la compra-venta.
Respecto a los tipos de vivienda, los inmuebles de un dormitorio son los que generan un mayor rendimiento, alcanzando un 5,9%, seguidos por los de dos dormitorios, con un 4,5% tal y como apunta la plataforma de big data inmobiliario Brainsre. Los ingresos brutos generado por el alquiler de una vivienda han registrado una tendencia creciente en la recta final de la serie histórica de Madrid.
Esto se debe, en parte, a que el precio del alquiler no ha dejado de crecer desde el año 2021. Y es que vivir en Madrid es más caro que nunca. Según datos de Brainsre, en el último año la subida ha sido de un 23%, situándose de media en los 2.028 euros mensuales. Esta tendencia ha provocado que se potencie el negocio de los edificios que son construidos específicamente para alquilar.
Un piso de dos dormitorios cuesta de media unos 1.977 euros al mes, un 20% más que hace un año. Y en este caso, el precio de compraventa se situaría en los 544.750 euros. Para un piso de un dormitorio el precio es de 1.459 euros al mes. En Madrid, los precios de alquiler son más altos que en el resto de las ciudades, pero la rentabilidad inicial suele ser menor que la media nacional, la cual se sitúa en torno al 6,9%.
A pesar de todos los datos negativos que pueda presentar, la capital de España es una ciudad que tiene una gran capacidad para atraer inquilinos y así activar el dinamismo de su mercado. Pero si vamos al capítulo de los barrios, hay unos nombres que resaltan por encima del resto. Es el caso, por ejemplo, de San Cristóbal, el más rentable al tener precios de viviendas muy asequibles y generar un retorno elevado. En su caso, en el último trimestre se situaba en el 12%.
Le siguen en esta lista Zofío (10,7%), Entrevías (9,5%) o Amposta (9,5%). En contraposición, El Viso es el barrio que menor rentabilidad puede ofrecer con un índice del 3,4%. Le siguen Vinateros (3,3%), Lista (3,2%), Recoletos, Castellana y Jerónimos (3%).
